8月中旬，万通集团董事长冯仑在上海（楼盘）发表演讲时表示，最近房地产行业的实质性变化就是，重要的地产公司都将告别住宅时代，进入房地产全面发展时代，由住宅公司转型到全功能的房地产公司，比如万达、中建、中海外、中建国际等许多地产商，已经逐步由一个住宅公司，转到商用，再转变成全功能娱乐文化导向房地产类的一个特殊公司。
　　此言论一出，立即引发了业内对房地产未来发展模式的讨论，未来的房地产企业真的要告别纯住宅时代，取而代之的将是集文化、娱乐、商业甚至是所有与之相关行业联营的全功能发展形态吗？本报邀请了西安（楼盘）市的几位专业和业内人士，共同探讨了这一话题：

　　本期嘉宾：

　　合富辉煌集团控股有限公司西安地区总经理

　　梁家祥立丰（西安）房地产开发有限公司销售副总监

　　孟静西安市西子企业营销策划有限公司常务副总

　　刘迪主持人：三秦都市报社记者孟潮时间：2013年8月26日

　　为企业提供前瞻性思考

　　主持人：您是否同意冯仑的“最近房地产行业的最实质性变化就是，重要的地产公司都将告别住宅时代，进入房地产全面发展时代，由住宅公司转型到全功能的房地产公司”这一说法？为什么？

　　梁家祥：理论上来说方向没有错，为很多大企业提供了一个前瞻性的思考。但从时间和企业本身的定位和差异化上来说，需区别看待，首先，对于全国一线城市的前50名的地产企业来说，这个问题很值得思考，也是战略性的发展之路，但对于二线城市的中小规模公司来说，还没有达到这个转折点；其次，从市场发展情况来看，五年以后这个观点会更加显示出他的前瞻性，那时候土地供应越来越稀缺，这种全功能的发展模式可能会开拓更广阔的营销和发展空间。

　　孟静：我认同冯仑先生的观点，从全国来说，房地产行业已经在进入了全面发展的时代。比如主持人刚才讲的“万达模式”，万达广场对整个万达地产业态产品的影响力是很大的，再比如万科新近打造的“第五食堂”，它必将引领住宅的社区商业向更精细化的方向转变。另外，还有华润的万象城、绿地的正大缤纷城、饕界、绿地乐和城等都是更好地融合商业、生活的全面发展。

　　刘迪：随着城市化进程的发展，城市骨架不断拉大，城市不再是单一的划分，它会出现几个甚至更多的城市副中心，而围绕副中心的配套建设也需要企业去做，同时房子作为商品而言，在市场的不断竞争中，它除了具备基本的居住功能以外，开发企业更多的是要考虑它以外的附加值。其次，为了缓解东部发达城市的压力，提升中西部经济发展，国家近几年一直促力发展二三线城市，比如西安纺织城的新商圈的发展建设，周边几个项目都在利用商圈规划带来的契机开发项目商业部分的潜力。

　　认同转型“三个方向”

　　主持人：冯仑所说的房地产企业转型的三个方向：一是从关注外部转为关注内部空间；二是商业模式的改变；第三则是财务安排上将由直接融资主导，取代过去全部的间接融资。西安房地产市场的发展模式是否会延续这一模式，还是有其他特性？

　　孟静：我理解的这三个方向是，第一点是体现房地产行业开始进入精细化的最直接表现，不管是从消费者对产品需求的提高，还是从行业整体开始对居住品质的关注；关于第二点，记得立丰集团董事长颜明先生前不久参加博鳌论坛的时候曾经给商业地产做过总结，他是认可今后地产开发做商业模式的介入和改变的，我也认同；第三点来说是必然的，和银行捆绑的融资方式在实际运作和抗风险等方面都是有相对制约的，合理的利用股市、基金、风投等多种融资渠道也是有利于融资的灵活性和多样性。

　　梁家祥：第一点，点出了南、北方企业做事的差异性，南派企业大多关注内部空间，而北派企业比较关注外部结构，这就需要将南、北派企业的优势融合互补，全面完善；第二点，商业模式的定位与特定的时间、地点及企业定位有关，特别是老板的思维模式要发生改变和创新，要看到宏观形式的改变，从而引导公司营销方式的改变；第三点，融资方面，如万科、万达等，是一种新的更利于自我掌控和运营的模式，倾向于金融管理的方向。对于西安来说还处于从第一到第二种模式的转变过程中。

　　刘迪：从市场反应不难看出，老百姓买房子已从看重地段到项目内部配套产品设计等方面转变。西安的许多项目之前最多是个商业内街，商业体量所占比重也就5%，现在很多开发商都会与专业的商业运营公司合作，多业态发展，让老百姓足不出户基本上可以达到一站式生活的目的。在企业融资方面随着市场的发展，中小企业强强联合、公司并购等，是未来很多房产企业的发展方向。

　　“万达模式”西安比较成功

　　主持人：您认为西安的“万达模式”发展的是否成熟或成功？与此类似的或其他地产运营模式又如何呢？

　　梁家祥：就目前西安市场来说，万达模式是比较稳妥的，但在整个体系中不算是新的模式，在运作能力和地点选择上算得上是成功，但相较于凯德置地和太古城来说，它更偏重于区域性成熟，在商业的运营管理上、持续性上需要再提升。

　　孟静：从专业的角度来讲，不能说“万达模式”已发展完全成熟，但它显然是成功的。万达依旧在探索其未来发展的道路，从万达大手笔收购海外影院就可以看得出来。

　　刘迪：作为国内最早进行大规模商业地产开发的企业，万达商业地产品牌及其“订单”开发模式，在业界具有举足轻重的影响力，西安也依然延续了此模式。如，超前的投资战略、丰富的开发经验、良好的运营关系、独特的商业资源和强大的销售能力等，使得万达在商业地产开发领域占据显赫的地位。所以说，西安市的“万达模式”发展的还是比较成功。本报记者孟潮