住宅成交1.6万套，这是今年七八月份南京楼市交出的总战绩，高温之下，楼市丝毫未见放暑假的意思。继7月份创下年内成交“第一高”之后，8月份7700多套的成交量也创下年内月度成交第四名。不仅如此，8月份“日光盘”的数量比前两个月还要多，遍及多个板块的刚需和改善项目。旺季行情不需要预热就已经来临了。

　　8月份楼市行情先抑后扬

　　“日光盘”遍及刚需改善市场

　　继7月份破纪录的行情之后，8月份的楼市行情也在火热中接近尾声，网上房地产的实时监测数据显示，截至8月30日下午，南京楼市8月份已经成交商品住宅7782套，累计认购也达到了8085套。虽然成交量相比7月少了700多套，但已经是今年以来的“第四高”，同比去年8月份认购5956套、成交5920套的水平，认购量和成交量均暴增三成左右。

　　至此，整个七八月份的传统淡季，南京楼市共计成交了16268套住宅新房，将“金三银四”14765套的成交量远远甩在后面。而早在8月初，南京楼市的住宅存量已经降至3.4万套，去年留下的1万多套存量早已被消化，这意味着眼下新增的成交量绝大部分都是新上市的房源所贡献的。

　　记者统计发现，8月至今南京楼市共有20家楼盘推出约2500套房源，其中竟然有15家楼盘开盘当天去化达到6成以上，7家楼盘当天售罄，而7月份“日光盘”只有4家，6月份也只有5家。仅从开盘的热度看，8月份的楼市仍旧属于高烧不退的状态。以上周为例，桥北旭日爱上城均价破万94套房不到1小时就售光；城东紫金东郡，64套花园洋房在均价涨幅300元/平方米的情况下开盘也迅速卖光；禄口的景枫里外城热卖9成；首推大平层的河西“地王盘”招商雍华府1小时开盘去化近8成。

　　刚需改善同步走热原因各异

　　在这一轮反季热销行情中，刚需楼盘与改善楼盘几乎是同步走热，但火热的原因各不一样。刚需楼盘依旧呈现出供不应求的“抢房进行时”状态，而改善楼盘其实自下半年开始新增供应大举进入市场，供应量十分充足，但在“限涨”和买家房价预期不变的双重作用下，反而推动了成交上扬。

　　在房价上涨，“万元盘”不断消失的趋势下，刚需买家的购房范围被大量推到郊区新城，而这些郊区板块的刚需盘往往供应充足，一次性推出的房源量也很大，在强劲的需求下催生了火爆的销量。8月份，六合、禄口等板块的刚需新盘接连出击，六合纯新盘荣盛莉湖春晓首次开盘，由于均价仅在6300—6600元/平米。总价控制在40万-60万之间，当天推出的400套房源售出392套几乎售罄。而据现场置业顾问反映的情况，由于楼盘均价和桥北相比落差在3000元/平方米以上，前来购房的半数以上是来自桥北和南京主城的刚需客，从而造成了主城、桥北与六合本地刚需客户一同抢购的现象。禄口楼盘则更是趁江宁刚需盘的供应空当接连出击，8月份开盘的景枫里外城项目以折后7500元/平方米的均价推出90套中小户型房源，最低总价也是60万元出头，这样的价格比江宁在售刚需楼盘的均价少了4000~5000元/平方米，据售楼处介绍，前来现场购房的绝大部分是年轻刚需客，以江宁本地为主，也有部分外地来主城工作的买家，理由跟六合的刚需买家也是一样的，那就是从房价高房源又少的江宁核心“退守”禄口新城。

　　改善盘的情况则有所不同，“首次开盘均价就在2.6万元，这一次开盘小户型均价2.7万元，大户型的均价仍在2.5万元到2.6万元的水平，最低起价2.3万元/平方米，应当说完全没有涨价。两次开盘都销售八成。”河西楼盘招商雍华府的案场负责人对记者表示，楼盘没有涨价主要是因为物价部门的“限涨”，“所以很多客户觉得很有性价比。”此外，城东的在售楼盘富力十号本月也推出了62套精装修洋房，户型130-165平方米，均价达到21000元/平方米，虽然价格并不低，但首批开盘的洋房已经是这个价位，平稳的价格走势下项目开盘当天去化了9成左右。

　　金九银十上市量井喷创纪录

　　涨价预期暂时难消除

　　七八月份的淡季走热似乎并没有影响金九银十的旺季预期。网尚机构的统计显示，即将到来的九十月份南京主城八大板块预计共有近100家楼盘加推1.9万套新房源，创下了自2010年限购以来新盘上市量的新高，其中仅纯新盘就有22个。大批新面孔的出现说明开发商丝毫没有放缓跑量脚步。

　　这其中，江北板块预计将有20家楼盘推5000多套新房源入市销售，其中纯新盘4家，而江宁板块预计共有23盘4000套左右新房源入市销售，其中纯新盘共5家。城东共有11家楼盘计划推出约3400套房，城中将有9家楼盘推1420套房，这两个板块都将出现近三年以来少有的上市量井喷。

　　海量新房上市，对于缓解当前楼市迫切的供求压力来讲无疑是件好事。“去年下半年拿的地，按照正常开发周期今年下半年陆续入市，上市量的增长是自然而然的。”江苏香溢置业副总经理张良对记者分析，“但是要注意到这其中高档楼盘有很多，商业办公项目也有很多，刚需房源、刚需价位相对不足仍是比较明显的。”

　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉则认为，正常的销售计划、领取销许、工程节点等的巧合，使得下半年很多楼盘正好达到了销售的条件，加上销售目标需要完成，开发商没必要捂盘，而淡季不淡激发出巨大的买房需求和购买力，为确保完成全年销售计划，这样的机遇开发商也不会错过。张辉分析称，地价对于拉抬市场涨价预期仍具备明显作用，很多区域地价水平跳跃式上涨，推动房价上涨的预期进一步提升，这样的亢奋短时期内很难消除。（实习生 徐忆雪 记者 乔淳）