长期以来，二手房交易一直是卖方市场，税金多由买入方承担，新政后随着纳税额的增加，这种由买方独自承担税赋模式或将得以改变。二手房交易若按差额20%征收个税，交易成本无疑会增加，由于担心税收成本转嫁给自己，二手房主购买意向将因此下降。

　　市民密切关注中介房屋信息

　　3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，即业界所称的“新国五条细则”。其中“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”的要求一出，意味着今后缴纳个税将按照差额的20%来征收，“一刀切”的征收方式势必将对二手房市场带来不小的变数，而与此同时也可能给传统二手房交易模式带来一次革新。   

　　长期以来，二手房交易一直是卖方市场，税金多由买入方承担，新政后随着纳税额的增加，这种由买方独自承担税赋模式或将得以改变。二手房交易若按差额20%征收个税，交易成本无疑会增加，由于担心税收成本转嫁给自己，二手房主购买意向将因此下降。而为促成交易，对于卖方而言，可能会做出让步，有可能产生议价的空间。“从本质上来说，税收的模式是没有改变的。目前，昆明市场的‘潜规则’是由买方来承担二手房交易税费，其实，这是因为采取一些不规范的手段造成的。不过从市场操作来说，‘新国五条’细则实施之后，买卖双方可能会有一定的协商余地。”云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪表示。   

　　“尽管因为‘新国五条’的出台，眼下昆明二手房过户量出现激增，但从中长期来看，二手房交易下滑在所难免。”云南财经大学经济发展研究中心研究员王咏雪认为，在调控政策继续加码的情况下，中介运营压力将进一步加大，以“售房、租房”业务实现企业赢利的中介运作模式也将受到打压。在此种情况下，中介公司必须调整自己的企业战略。   

　　目前，不少品牌中介正积极寻求对策、拓展业务范围，采取“一二手联动”经营模式，并且调整服务结构，由粗放型向精细化转变。“我们也在准备涉足一手房代理，这种变通的经营策略会让中介为上门来看房的客户提供更多的选择，对中介来说，这是对自身服务品质的一种完善和提高。”富邦地产负责人说道，今年预计市场竞争会更加激烈，客源会继续向一手房市场集中，因此对于中介来说，只有不断“求变”才能继续生存下去。与此同时，我们还将提高业务员的素质、更紧地追踪客户需求，并尝试往一手商铺、一手写字楼等商业地产代理销售等方面发展。

　　本次是以往政策的收紧和完善，除了信贷和税收政策外，在强化二手房市场监管和预期管理方面，也给予地方政府的更多的管控空间。细则称，“对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任……”这些条例的出台或将规避传统的“银货两讫”交易模式弊端予以规避，而且“阴阳合同”现象也将得到较大程度遏制。张洪告诉记者，根据传统的交易模式，存量房买卖当事人通过房地产中介或者自行交易后到房地产登记部门办理过户登记手续即完成一次交易，在交易历程中容易发生买卖双方虚报成交价以偷税漏税、房地产中介违规操作、提供虚伪交易以欺骗房款等违法违规行为，政府部门对存量房交易行为的管理往往在交易纠纷或者违法违规行为发生后才能介入，管理比较被动。而通过房产交易税收征管系统等监管措施，可有效防止和制止二手房交易环节中买卖双方为逃避税负而有意低报、瞒报成交价格，导致少缴应纳税额等问题。（刘婷婷）

　　房租涨落暂不明朗

　　今年2月底、3月初相继出台的楼市“新国五条”及其细则，无疑给持续处于调控下的楼市更添震动。政策出台一周内，昆明房产交易中心，咨询新政何时落地的市民剧增，前往办理二手房过户手续的市民更是较平日增多一半左右，预计还将持续增加；街头房屋中介铺内也围满了咨询新国五条政策的市民，不少手持投资类二手房源的业主更是急于出手，甚至不惜降价万元以促成交易。

　　新政下房租或猛涨、二手房缴税或推高一手房价等说法一时间使得买房者、买房者都慌了神，后继市场到底是涨是跌暂时谁也说不好，市场在经历初期火热咨询后，逐渐陷入浓厚的观望状态。

　　根据国家统计局云南调查总队近日公布数据，2月份昆明市居住类价格同比上涨3.1%，春节后租房需求的集中等相关因素被认为是此番上涨的主要推手。而有关楼市“新国五条”对昆明租房市场的影响，业内人士则认为暂未能下定论。

　　昨日，记者在走访城内多家中介时也发现，目前二环附近成熟小区60—70平米的房租基本在每月1700元左右，中介工作人员介绍，这一价格比去年提了100元左右，主要是由于春节后续租、转租、新租情况集中导致的，而楼市“新国五条”暂未形成直接影响。

　　“之后房租搞不好会降，但我卖不出去也没办法。”陈阿姨家有两套房子，一套是二十多年前买下的单位房，近来又买了电梯房想改善一下生活条件。“老房子之前是儿子住的，不过他去年开始准备结婚，已经贷款买房了。”陈阿姨现在名下有两套房，虽然第一套房购买至今已超过5年，但因非家庭唯一住房，如果新政落实后交易还是需要缴税。“房子也不是一下子说卖就能卖的，之后就先出租吧。”陈阿姨相信和自己情况类似的家庭也不在少数，到时要缴税房子不好卖了的话只能转租，她认为可租的房源增加了租金自然会回落。

　　对于陈阿姨的看法，业内人士认为不无可能却也不尽然，从市场的动态性来看，供应增加引起价格回落是在总供应大于需求的前提下，而随着昆明外来人员的日渐增多，房源的增量是否过剩还不好下结论。该业内人士还指出，由于缴税等影响，买房受阻的人群也会转变为租房需求的客群，而且在本地细则为出台的情况下，房租的涨落其实也无从说起。也有投资者，一切还有待于观察之后政策的严厉程度。    （严天秀）

　　细则落地后二手房交易或降温

　　新“国五条”细则出台后，迅速催热了二手房市场，挂牌量增加、议价空间加大、加快过户等一系列连锁反应，各中介机构也积极调整策略，应对突然爆发的交易高峰。

　　富邦房产总经理卞东晓告诉记者，从这几天门店的情况来看，买卖双方都比较积极，大部分是前来咨询“新国五条”的落地情况。和以往交易明显不同的是，目前的买卖双方都急于成交，只要买卖双方对成交达成共识，都会选择立刻过户，可以预计的是短期内，二手房成交量会放大，有可能翻一番。

　　相比而言，中介的压力反而更大些，“一方面是在卖家不停催促，短时间内工作突然加大，时间精力花费更是不用说，我们只能给有意向的买卖双方提供建议，给客户一个合理的分析，促进双方尽快交易。另一方面，由于政策实施时间不明确，市场的切实走向还仍难以判断，中介商还需要担心收入降低的问题。”

　　另一连锁中介机构负责人称，最近都在培训店面人员，研究政策走向，引导业主调整收益预期，促进买卖双方尽快交易。上述负责人表示，在政策还未落地实施之前，都是买房的最佳时期，有些房东为了尽快出手，可以接受议价，而且议价的空间正逐渐加大，买家则有可能挑选到相对便宜的房子。

　　该负责人预测，对于二手房交易热门的单位房和房改房包括一些购买较早房价较低的房源来说，将在差额20%税收中失去优势。他告诉记者，差额计算一般是以房源主上次购买记录和证明等为根据的，由于单价和居住面积差异等原因，按照严格的20%差额纳税，这类房源成本差异最为悬殊。

　　业内人士认为，国五条执行细则在各地落地之前，受抢搭政策末班车效应影响，二手房交易势必将迎来一波高峰。在各地执行细则正式出台后，二手房交易量才可能进入低谷。

　　据上述人士分析，随着二手房交易成本的增加，购房需求的萎缩，将缓解二手房业主的涨价冲动，议价空间也将逐步增大，房价整体上将进入滞涨期。由于新房交易环节税较少，部分购房者可能要回归到新房市场，将会进一步推高新房的价格。

　　有业界人士预测，随着昆明细则的出台实施，未来的二手房市场将会出现成交萎缩的局面，部分房主也将会把房屋转售为租。有关专家称，未来一段时间，昆明租赁市场交易活跃，租金也将会呈现大幅度的增长。（朱周）
成交加速增大议价空间

　　虽然国五条细则已经出台10多天，但是20%个税的影响还在发酵，二手房交易迅速升温，中介机构挂牌量猛增，一些已经办理过户和打算出手的刚需客户加快购房节奏，赶在新国五条落地之前过户。

　　近期，二手房交易量激增

　　挂牌量增加 但未现抛售

　　“听说昆明的细则正在制定，但还不清楚具体什么时候落地实施。”高新区某二手房中介门店负责人说，自从国五条细则出台后，来电和上门咨询的客户比之前多了好几倍，买卖双方都对差额20%的纳税和何时落地实施比较关心，中介门店挂牌量也有所增加，有的中介门店甚至每天新增7、8个房源，是原来的6倍多。

　　白马附近某连锁中介置业顾问李先生说，最近一段时间进店咨询的客户比较多，客户来访和来点量明显增加。政策具体什么时间开始执行、差额20%税收、首付比例需要提高到多少和贷款利率上浮多少都是客户比较关心的问题。购房者大多比较关心20%的个税会转嫁到自己头上，房东则担心利润减少。

　　虽然挂牌量有所增加，但还没有发现抛售的情况。北市区某中介负责人坦言，经过多轮的房产调控，昆明楼市的泡沫已经被挤出，投资和投机者已经退出楼市，此次新政也旨在防止房价过快上涨，虽说挂牌量有所增加，但还没有发现有抛售情况。“在前几轮调控中，投机和投资者已经被挤出，所以并没有发现大量抛售房源的情况。”

　　成交速度加快

　　与挂牌量增加相呼应的是，买家加快出手的速度。

　　在经开区有套住房的吴先生为了方便孩子上学，打算卖掉房子换一套市区的房子，在年后就将自己的房子挂牌出售，由于未满五年，需要缴约3万多元的税，吴先生将挂牌价定在总价120万元，略低于市场价。然而，差额20%个税政策让吴先生十分着急，担心因为税费大涨房子难卖，同时也担心看好的那套房子让自己的交易成本大涨。而让吴先生没有想到的是，之前来看过房、正在犹豫的一位客户也因为担心20%的所得税，不再犹豫，双方迅速签订了合同。而这位客户打算买房作为婚房，属于刚需客户。正是细则的出台加快了这笔交易。

　　实际上，对于一些刚需客户和已经达成购买意向的客户来说，现在可谓是以“速战速决”的心态在买房。本土某连锁中介负责人表示：“我们接待的一些刚需客户心急如焚，有不少人请假来看房，以便早点定下来。而且自从国五条细则出台以后，成交速度明显加快，有中介一上午就成交了两单。”

　　上述负责人表示，在细则出台之前，业主与购房者已经达成意向的，担心可能会生变数，都在抓紧办理网签。另有一部分打算换房或急用钱的业主，则非常着急，催中介加快带人来看房。而只是有卖房意向的业主中，一部分业主对于20%的征税并无明显的反应。

　　议价空间扩大

　　而20%的个税政策让二手房议价空间加大。某连锁中介负责人称，最近的挂牌价有所松动，卖家议价空间有所加大，不再像之前死守价格，有些议价空间可以达到5%，卖家接受议价的意愿更加明显。

　　近期想买房的朱先生告诉记者，国五条细则出来之前，他就已经跑了好几家中介，看中的几套房子都很难讲价，房东都很不松口，有愿意降价的也仅仅只是几千块而已。国五条细则出台后，他发现有的房东开始愿意降价，表示可以再谈谈。近几天中介机构也不停给他打电话，请他有时间再去看看房子。朱先生随口问了能不能再降点价，中介马上答应如果想要可以降价，价格好商量。

　　体育城某中介顾问表示， 房东报价不再坚持一口价，议价空间逐渐加大，大部分房源多少都可以议价，有些房东想尽快卖出房源的也更愿意议价。“越是面积大的房子，议价空间越大。相对单价也较低。”（朱周）

　　观点

　　今年房价继续震荡

　　——访昆明风之铃市场调查与研究咨询机构总经理石远

　　“新国五条出台的目的是抑制房价过快增长，调控一直都在，但新国五条来得有点快、有点猛、有点着急，对2013年昆明房地产市场注入了很多不确定性，使得开发商的热情和购房者的需求两个方面都受到较大的影响，二者观望气息加重。2013年楼市大势看空，原希望度过2012年会是一个新的气象，现在看来，楼市的纠结还要延续。今年的房价会呈现比较明显的波动和震荡行情，这种状况可能会比2012年还要强烈些。昆明2013年房价上涨困难，能够稳住就是正常的结果！” 昆明风之铃市场调查与研究咨询机构总经理石远，分析了新国条对楼市尤其是昆明楼市中长期的影响。

　　依据新国条要求，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。也就是说，今后二手房交易缴纳个税将按照差额的20%来征收，“一刀切”的征收方式是否会对二手房市场带来不小的变数？

　　石远对此表示：“二手房市场主力投资投机性群体在推动，重税无疑会让投资者、投机者、多套购房者的投资热情受到较大影响。二手房市场交易量下降，成交价格下降，加之房产税的税改加快，全民炒房现象会有明显改观，不动产的投资热情将受到长期打压，二手房市场将会受到重创。个人认为，成交量与成交价格的双回落是大势所趋。”

　　那么，既然二手房市场面临着成交量与成交价格的双回落，石远认为中介公司欲突破发展瓶颈，到目前没有更好的办法，转型升级和压缩开店规模是他们必须要面对的两个问题。记者采访中发现，部分大型中介公司已谋划着或者正在介入期房销售领域，他们希望通过为部分新开发楼盘销售房源以提高业绩与利润；而某些小型或私人中介机构，则盘算着在新国条实施之前多卖几套房、多收几笔佣金，就关门大吉了。

　　而对于购房者，尤其是刚性需求一族，石远则建议他们根据自身的购房能力，买合适自己面积和地段的房子，如果支付能力有问题，相信先租房后买房也逐渐会成为年轻人买房的方式。（彭诗淇）

　　部分买家

　　或弃二手房转向新房

　　——访云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪

　　“按照‘新国五条’细则，二手房交易若按差额20%征收个税，交易成本无疑会增加，这将倒逼房东提价将转嫁至二手房交易价格中。”云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪表示，由于担心房东将陡增的个税转嫁到自己头上，以及政策对房价预期带来的诸多不确定影响，部分购房者或选择离开二手市场进入受政策影响相对较小的新房市场。     

　　新政的实施使部分购房者涌入一手房地产市场将会增加新房市场成交的热度，不过对于是否会因此抬高商品房价格，张洪则表示可能性不大。“首先我们要明白，房价涨跌的基础是供求关系，一手市场的供求关系决定了开发商不可能像二手市场的业主一样‘惜售’。”张洪告诉记者，回顾去年的市场走势，得益于“以价换量”的销售策略，2012年房地产市场全面回暖。在眼下开发商资金到位和土地储备相对充足的情况下，今年开发商的开工热情显然会有所提高，市场供应较为充足。“目前，一手市场基本以买方为主导，在这样的供求关系下，即使有一批新的刚需客加入，对房价的影响也很有限。并且去年昆明二手房市场的交易量本身并不大，因此，即便是新的政策细则会将一部分购房需求挤压进新房市场，但是因为二手房交易额本身基数较小，所以它部分需求量的转移并不会对新房市场产生大的影响。”    

　　另外，“国五条”中明确指出将增加住房用地的供应，原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。而昆明也将继续重视多年来推行的保障房建设，计划在今年续建保障性住房13.45万套，新建4.26万套，基本建成4.5万套。“若保障房做得基本到位的话，那么商品房的房价问题，就不会有那么大的杀伤力。”同时张洪认为，如果所有低收入阶层都“住有所居”，那么其他人就可以从容行使消费者主权，对应开发商的生产经营权，大家就可以在公平合理的情况下自由选择了。（刘婷婷）