限购升级：增城从化难逃此劫？

　　对于“限购升级”，上海某房地产研究院副院长杨红旭分析认为：之前全国约有50个城市实行限购，但限购标准不统一，比如贵阳只限购市区二环以内区域。而这次非常明确提出了统一标准：“覆盖全市，一手二手皆限，外地有证明者只能拥有一套住房。”而且还提出：“住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府要求其及时采取限购等措施。”接下来，多数已限购城市，都得修改自己的限购标准，从严执行。而一线城市，尤其是北京，房价上涨压力较大，有可能还会在原来已经很严格的基础上，再次加码。

　　就广州本地而言，目前虽然还没最新的限购调整政策出台，但业界普遍预测，在北京的限购细则出台后，广州也将有限购的调整政策出台。其中，最大的可能就是此前不限购的增城、从化或将会纳入限购的区域。

　　其理由是：首先，因为受限于“覆盖全市”这一具体要求；其次，是从广州近年的楼价涨势考虑。据统计，2月份广州共有8个片区楼价环比出现上涨，其中南沙、增城、海珠、番禺、白云、越秀、黄埔七片区楼价均创下历史新高，单月涨幅最大的为白云区，楼价达23550元/m2，环比涨幅14.4%。中心六区的均价则为26826元/m2，环比涨幅4.6%；外围的新四区二市楼价环比也上涨了4.4%。

　　数据显示，过去十年，全国城镇平均房价从2381元/m2上涨到5791元/m2，十年上涨了143%。根据广州市房管局公布的数据显示，2012年，广州一手成交均价突破1.4万元/m2关口，在2003年~2012年间，广州一手房价从3888元/m2涨至14044元/m2，涨幅达261%，其中，2012年广州十区楼价同比上升了4.8％，均价达14044元/m2。

　　基于房价的上涨因素，业界人士指出，增城、从化或难逃限购之列。不过，为难之处在于一旦增城、从化也限购的话，势必会明显减少这两区域的成交量。作为均价仅处在7000～8000元/m2的两大区域，尤其是增城，一直以来对拉低广州住宅的整体成交均价“贡献”良多，若未来一旦限购，广州楼价的上涨压力恐怕会更难缓解。因此，如何达到“房价控制目标”的要求，也是一道考题。

　　房贷收紧：逼退改善型大户型最伤

　　《通知》指出，“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可进一步提高二套房的首付款比例和贷款利率。”这一规定也恰好印证了此前的传言。

　　对此，广州楼市专家韩世同表示：“广州可能被纳入二套房贷门槛提高范围的几率颇高。新政肯定会影响到广州市场，但政策不会令开发商马上降价，只会抑制楼价的上涨。”

　　某房企营销负责人表示，尽管二套房贷首付和利率或进一步提高，但至于当地银行会具体怎样操作，则有待进一步观察。毕竟，完成一定的“放贷”指标也是银行盈利的途径之一。而且，对换房族的政策也应该区别对待。

　　记者在采访中发现，从买家层面看，目前，二手房贷的买家占比基本在40％以内。因此，即便是二套房首付和利率进一步提高10％甚至20％，受打击的也只是部分买家，不至于全面覆盖。当然，此政策一旦严格执行的话，对豪宅、大户型产品的影响还是比较大的。毕竟，这类产品本身总价高，入市门槛高，首付比例一旦再提高的话，显然会打消以换房为目的的改善型买家的入市意愿。

　　有人更预期，由于《细则》并没触及商业项目，因此，未来不排除有楼盘采用开发公寓的形式推出大户型豪宅产品，从而逃避“二套房首付和利率进一步提高”的限制。

　　交易个税加码：二手房源减换房族“躺枪”

　　《通知》要求，“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”

　　此前，广州的二手房卖家个人所得税有两种计税方式：一是按照房价差额的20%计征个税；二是按照二手房转让总房价的1%计征个税，两种方式可以自由选择。但由于广州房价近年来涨幅较大，买卖双方普遍采取第二种方式，即按转让总房价的1%计征个税。业内人士表示，新规定要求按转让所得差额的20%计征，将大幅增加所需要缴纳的个税。

　　全国政协委员、华东师范大学国际金融研究所所长黄泽民说：“新政明确二套房的交易成本进一步提升，会造成两种可能，要么将负担转嫁给买房人，要么房主惜售使市场供应量减少，间接推升二手和一手房价。”

　　换房族许先生抱怨道，他刚计划卖掉自住的三房单位，现在出台缴纳差额20%个税的政策真是“太坑爹”。原来，许先生打算卖掉的三房单位是5年前买下的，总价200万元。现打算以350万元卖掉后换购一套总价430万元的四房单位和父母同住。按最新政策，以差额20%征个税的话要交30万元。同时，按规定标准，这套房还要交纳契税、营业税、印花税、中介费，相当于总房款的19%，即35万元。加上个税累计交易成本达65万元。这让许先生大呼：“我本来只要多花80万元就能达到换房目的了，但现在却等于要花110万元，这让换房族太受伤啦。”

　　对此，专家建议说：二手房所得税在按转让所得的20％计征的同时，建议恢复对出售自有住房并在一年内重新购房的纳税人减免个人所得税的优惠措施，以保护合理的自住需求。否则，提高交易产生的个税后，业主放盘的意愿可能大幅降低，或是将税费转嫁给买家。（王荔珏）