八益国际家居博览城给出10%的保底年收益，吸引了无数眼球。 （摄影：李里）

　　5月11日，位于温江的成都八益国际家居博览城项目开盘，对外公布数据指出，当日成交金额达6.5亿元，在持续低迷的商业地产市场中，这样的业绩无疑引来业界的关注和争议。

　　通过千个实体样板家云集，汇总家具、装修、饰品、家电等上下产业链，试图以这样独一无二模式对抗产业过剩，八益国际家居博览城显得雄心勃勃。然而，在项目百万平方米体量中达30%的可出让商铺，其中一半由八益集团整体运营下，如何盈利以保障项目开发与运营的巨大投入？这种新模式的运营，又能否保障向投资者承诺的“10%”保底年收益？记者对此展开了调查。

　　“完美”方案引关注

　　“低风险高收益投资钱景年年涨”，在八益国际家居博览城开盘现场，这样的标语异常醒目。事实上，看似超长时间的稳定收益，无疑是其吸引投资者的“法宝”。

　　根据八益国际家居博览城为投资者“量身定制”的淘金方案，其将提供20年统一经营，其中，前5年保底收益10%；5年后，可以在保障10%收益的基础上，随行就市，或将获得更高的收益。即使觉得这样的模式不再符合自己的诉求，亦可在5年后由八益原价回购。粗略看来，这似乎是笔包赚不赔的买卖——最多10年，即可通过收益回报收回全部投资，这样由“无风险”勾勒出的美好前景，显得颇具诱惑。看似“钱”景无限的投资项目，是否真的能够摒弃高额收益？这也成为心动的投资者急于向金融投资报咨询的问题。

　　公开资料显示，位于温江的八益国际家居博览城占地面积500余亩，总建设规模100万平方米，是以居家形式呈现的休闲、开放、情景式全业态综合体。项目共分三期建设，第一期为15万平方米，1000个实景样板家体验馆以及2.5万平方米软体装饰馆；第二期为60余万平方米居家类用材用品批发大市场，包含建材MALL、精品灯饰MALL、精品家居MALL、精品家具批发MALL和家居文化陈列馆；第三期为20万平方米高端城市商业综合体，提供餐饮美食、休闲娱乐、金融服务等配套业态。一期预计今年年底面世，到2016年年底整个项目将全面呈现。

　　5月11日首批次开盘推出的，即为一期15万平方米的核心区域，主力面积区间为16-95平方米。据了解，其优惠后均价分别为：1楼约28000元/平方米、2楼约22000元/平方米、3楼约14000元/平方米、4楼约10000元/平方米、5楼约7500元/平方米。其中，5楼7500元的价格相当“亲民”，整体准入门槛并不高。

　　低门槛能保高收益？

　　不过，值得注意的是，作为项目核心的1000个实景样板家体验馆的承载区，该区域的主要用途仅为展示与体验，完全由八益集团整体运营，并不对商户出租，因此不会产生租金收益，这不啻于加重了在整体经营过程中的资金负担。

　　据统计，项目可出售商铺共计2447间，以首次开盘推出1171套，获得销售额6.5亿元为基准，粗略测算可知，商铺全部出售后，回款额将超过13亿。但随之而来的是，每年需要至少要向投资者付出高达10%，即逾1.3亿元的租金回报。

　　对于这样的资金落差，八益家具集团方面解释称，八益国际家居博览城作为新一轮战略升级重点项目，开业界运营模式先河，确实需要较长时间的扶持。因此，已成熟的八益家具城的租金收益将成为维持新项目运营和管理的主要来源。

　　据透露，八益家具城目前的平均租金是每月每平方米150元，每年的租金增长在15%左右，以其33万平米的体量计算，则可获得5.94亿的年租金现金流。相对于每年1.3亿元的租金回报而言，似乎足以平衡。

　　然而，值得注意的是，随着项目巨额的投资压力缺口，项目本身的销售所得，甚至八益家具城所得净利润，无疑将优先投向项目的再开发，以按时完工。在项目培育期缺乏自身造血功能的囧境下，“割肉换血”的方式显然并非长久之策。

　　不容忽视的是，按照项目百万体量的规划，“30%的可分割商铺和商住产权”即代表着逾30万平米的商铺将用于出售，在前期推出的基础上，明年甚至后年还将再有15万平米的商铺涌向投资者，尽管其可以获得入驻商户的租金回报，但记者调查发现，成都的专业地产市场在几年爆发式发展后已然直面最残酷的检验。以目前处于市场培育期的某建材家居市场为例，其二楼的商铺月租金仅为每平米20元左右，与“10%的收益回报”显然差距尚远。“目前商业项目6%-8%之间的投资回报率比较可靠；高达10%，甚至12%的回报并不现实，一旦虚高而又难以达到承诺数值，有限的租金收益与较高的承诺回报这一矛盾最终可能导致纠纷。”有业内人士坦言。

　　在八益国际家具博览城给予投资者物业价值的升值预期中，市场成熟期的第10年，物业升值将达到470%，以购买时55万元为例，届时将可回收235万元。但在骨感的现实前面，八益国际家具博览城能否令企业、商户、投资者实现多赢，或只能需时以待。

　　事实上，不仅是过高的投资收益令人疑虑其如何兑现，就项目本身而言，项目投资总额的相继变动，企业战线拉锯过大，导致同时担负125亿的项目投资任务，令企业资金链承受着不小的压力。

　　此外，面对成都家居卖场的过剩现象， “千个居家博览馆”能否如愿获得追捧？八益家具城与八益国际家居博览城是否会形成市场的挤出效应？而“整家消费”模式高昂的运营成本与“过时”的紧迫，会否造成后期不菲的投资压力？这些，都是值得持续探索与追踪的问题。