原标题：广西地产新机遇　地产开发如何掘金旅游、商业和地铁？

新型城镇化背景下房地产业发展新思路专题研讨现场

　　DTZ戴德梁行12月10日在南宁举办2013广西房地产发展新机遇论坛，华南及华西区董事总经理程家龙先生携手戴德梁行公司高层人员与来宾们就广西房地产发展新机遇相关话题进行分享与交流。

　　国内旅游地产盈利模式探讨

　　中国的快速增长，推动了旅游消费进入“爆发性增长”期，经过观光旅游及休闲旅游后，目前已经步入度假旅游发展增长阶段。

　　根据统计资料显示，2010年全国旅游经济收入达到1.5万亿元，其中国内旅游旅游人数21亿人次，收入超过1.29万亿元；中国公民出境人数超过5000万人次。已经完成了从旅游资源大国向世界旅游大国的转变，现在正朝着建设世界旅游强国的目标迈进。世界旅游组织预测，未来10年内，中国将成为世界第三大旅游经济国，旅游需求增长将排名世界第二。中国将提前到2015年成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。

　　在此市场发展背景下，中国大陆旅游地产的发展类型目前主要以主题活动、自然资源、产业嫁接、历史人文四种驱动类型。各个驱动主体自成体系又相互联系，形成不同类型的旅游地产产品。

　　而以上各类型旅游地产的盈利模式，主要由旅游地产的基本盈利点、旅游地产的品牌等产业链中后端盈利、资本市场盈利三块构成。国内旅游地产现存主要问题有分为过于注重房地产开发，未能与旅游资源很好结合、大部分项目产业链仍然较短，需要進一步挖掘、部分产品缺少特色，同质化严重以及项目整体规划定位不足，项目管控能力较弱四种。

　　戴德梁行北亚区策略发展顾问部董事容亚当对深圳观澜湖项目、美国奥兰多迪斯尼主题公园、加拿大Whistler项目、上海新天地、深圳东部华侨城以及海南龙沐湾滨海旅游度假综合项目作为旅游地产盈利成功模式案例进行相关分享和交流，亦对戴德梁行北亚区旅游地产的专家团队进行介绍。

 戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙先生致欢迎词

　　商业在地产盈利模式的新角色

　　通过对中国房地产发展模式的分析，房地产的发展经历了物业组合逐步增多的发展历程，目前已经发展到多种物业融合的综合体阶段。随着城镇化建设的逐步推进，房地产发展重心已经从一二线城市向三四线城市转移，未来三四线城市的地产开发将成为热点。另一方面，在综合体开发及盈利中，商业扮演者极其重要的角色，是当前综合体开始中重要的一环。目前在一二线城市地产开发中，综合体中的商业往往成为市场的礼物，极大地促进了综合体的整体开发及城市的发展提升 ，如南宁万象城，万象城作为华润中心的重要组成部分，通过整体持有经营，极大带动了其它物业及整个华润中心的物业增值。

　　戴德梁行华南及华西商业地产部主管黄伟伦分析:共舞城镇化的大市场环境下，商业在三四线综合体开发中的重要性将日益凸显，要使项目开发立于不败之地，需要调整商业开发思路，帮助企业快速回笼资金，降低企业开发风险。具体商业地产操作上，建议一要开发体量适中，不宜盲目追求规模效应；二要谨慎采取全持有模式，合理处理持有与销售的关系；三要不宜盲目追求高档次，贴近三四线生活及消费实际；四要业态丰富多元，注重儿童、娱乐、运动等主题业态的引入 。戴德梁行在一二线及三四线也操作了众多提升型及弥补型的项目，并将研究的经验及技术理念贯彻到每个项目的开发中，推动项目因地制宜地顺利发展。

PTW建筑设计公司首席执行总监 Mr.John Bilmon做主题发言

　　地铁对房地产市场带来的商机

　　根据中国统计局数据显示，2012年中国城镇化率为52.76%，远落后于发达国家。通过对国家城镇化相关政策预测，中国城镇化发展将由2010年的50%至2030年的70%，城镇人口由6.7亿增加50%至10亿，百万人口以上城市84个增加160%至估计220个，每年约 1600万农民迁入城市，相当于2.2倍南宁市总人口，也相当于136个 “百万人口以上”城市建成 。城镇化其成功发展并推进的因素主要为四方面：完善的产业结构 、健全的配套设施 、舒适的居住环境、便利的交通。

　　戴德梁行北亚区策略发展顾问部主管暨香港董事总经理陶汝鸿就地铁交通对城市已发展成熟的地区、对旧区转型及对未开发地区三个不同模式进行分析。模式一，对已发展成熟的地区，主要是配合成熟发展地区之现有配套， 增加及改善人流分布。常见形态如在地铁站出口加建行人地下通道，连贯将所有大型建筑物，藉此大幅增加商业楼面价值 ，通过香港尖沙咀站-地铁与九铁交汇处 、南宁朝阳广场站-在建地铁1号及2号线换乘站案例可借鉴；模式二，对旧区转型的影响，主要是加速发展中或旧区经济及业态转型的速度，促进地区格局由住宅或工业区转型成为商业区。通过金钟区-地铁港岛线及九龙线之西部交汇点的太古广场、 南宁糖纸厂旧改项目案例可借鉴；模式三，对未开发地区之影响，主要为车站上盖及周围土地发展权制定分期发展招标计划和地铁与开发商磋商合作，发展新小区，九龙站-机场铁路及未来铁路之西部交汇点、南宁龙象谷-轨道交通3号线(计划2016年动工) 案例可借鉴。最后，对DTZ近年服务的主要城市地铁项目进行分享。

　　论坛活动上华南及华西区董事总经理程家龙表示：“广西作为中国西部重要的省份，未来发展兼具多重经济圈共荣优势，蕴藏巨大能量。改革开放以来，广西房地产行业从无到有，从弱到强，已发展为广西国民经济中重要的组成部分。作为一家专业的国际房地产顾问机构，戴德梁行有幸见证并亲身参与了这一过程。未来戴德梁行将为继续为广西乃至中国房地产业的发展贡献我们的力量。”(作者：陈世明)