广州国际金融城、海珠生态城、国际健康产业城、国际创新城……一系列新城规划利好，会给区域发展带来巨大活力，成为启动区域价值的引擎。不过，今年上半年，广州一口气推了九大新城规划蓝图，让不少业内人士感到吃惊。这九大新城中，有些是概念，有些已经有了规划蓝图，还有些已经进入卖地阶段。对此不少专家学者表示，新城规划是好，但前提是需要理性，否则创意雷同，或者成为卖地的营销手段，长期来看，不利城市发展。

　　国际金融城

　　范围：起步区北至黄埔大道，南临珠江，东至车陂路，西至科韵路，面积约1.32平方公里。

　　国际金融城提出5个规划功能分区：金融办公区、总部办公区、综合商业区、滨水休闲区、特色生活区。今年初，广州国际金融城首批推出的3宗商业地块以129.9亿元的总价成功出让，溢价15.1亿元。

　　区域楼市：目前国际金融城范围内的一手楼盘仅有江源半岛花园一个，二手楼市主要集中在车陂板块，售价在2万元/平方米左右。此外，8月份，广州市国土房管局将推出四幅广州国际金融城的商业用地，起拍楼面地价达到13000元/平方米。

　　海珠生态城

　　范围：广州大道至新滘西路以东区域(不包含琶洲岛及生物岛)，北至珠江前航道、黄埔涌，东临长洲岛和大学城，南至珠江后航道，面积52平方公里。

　　按照新公示的规划显示，用地5198.71公顷，其中建设用地3080.57公顷，非建设用地2118.14公顷，湿地控制区范围1521.44公顷。未来海珠生态城有多达11条轨道交通穿过。

　　区域楼市：海珠区一直是市中心供应大区，但近期在售住宅产品不多，售价为2.1万-3万元/平方米。上半年，海珠区推出的南洲路地块以24.6亿元总价拍出，楼面地价高达3.46万元/平方米，刷新广州地价最高纪录。

　　天河智慧城

　　范围：占地约20万平方公里的天河智慧城核心区，位于智慧城的东南片区，东起大观路，南至环城高速，西至华南快速干线，北至广汕公路。

　　规划中的天河智慧城位于有着火炉山等多个森林公园的天河东北部，被纳入规划的64平方公里IBD区域计划五年内形成规模，可容纳30万居住人口，10万就业人口。交通规划方面，预计有包括地铁6号线、21号线及一条南北走向的城际轨道贯穿区内。

　　区域楼市：目前，较靠近天河智慧城核心区的住宅项目主要集中在萝岗区地铁六号线二期站点附近，包括雅居乐富春山居、岭南山畔和奥园春晓，售价1.6万-2万元/平方米。值得一提的是，规划区内工业用地、村庄用地较多，公共服务用地、商业服务业用地缺乏，旧村、旧厂与新的居住区混杂。

　　国际健康产业城

　　范围：北起新广从路、西至京珠高速，南靠北二环高速，东邻萝岗中新知识城，规划研究范围用地面积为148平方公里。

　　从规划公示内容看，国际健康产业城内可利用地块中，居住用地仅有很少的一部分，大部分都是教育科研用地、高等院校用地、科研用地等。

　　区域楼市：国际健康城范围相当广阔，目前该区域在售产品包括东方夏湾拿、珠江国际城等项目。东方夏湾拿现主推“巴亚莫”创新“逸墅”组团，户型包括271-279㎡联排别墅，售价1.1万-1.4万元/平方米。珠江国际城在推“唐宁郡”别墅组团，均价1.5万元/平方米。

　　空港经济区

　　范围：控规编制范围共包含4个，总面积为84.87平方公里。

　　广州空港经济区在2016年前将投资983亿元，打造全球综合航空枢纽、亚洲物流集散中心之一，中国重要的临空经济中心、航空经济示范区，华南地区重要的发展引擎和增长极。

　　区域楼市：空港经济区的楼市主要集中在山前大道板块，大盘云集，包括中国美林湖、碧桂园假日半岛、元邦山清水秀、万科兰乔圣菲、南航碧花园、玖珑湖、天湖峰境、花都颐和山庄，洋房售价集中在5000-7000元/平方米,别墅售价1万-3万元/平方米。

　　国际创新城

　　范围：北至仑头水道，东、南至金山大道、西至南沙港快速的73平方公里范围。

　　国际创新城10平方公里的起步区是广州大学城的延伸区，未来将有暨南大学和广州医学院进驻，使得进驻大学城的高校达到12所。

　　区域楼市：国际创新城附近的大学城板块，已经云集了不少优质楼盘，一律主打人文牌。目前大学城的一手楼价为2.5万-3万元/平方米。

　　花地生态城

　　范围：荔湾原白鹅潭规划按照调整后的规划，白鹅潭规划变成了“花地生态城”规划。除了规划的名称改变之外，内容也有诸多调整，最引人注目的就是原规划的广州第一高600米超高地标降成500米，比总高530米的珠江新城东塔略矮。调整后的花地生态城规划和原规划一样，都提出要将白鹅潭建设成一个与国家中心城市地位相匹配的、高端商贸及服务集聚的、具有国际影响力的商业中心。

　　区域楼市：该区域在售一手楼盘并不多，珠光御景壹号是一个，均价5.8万元/平方米。此外，今年白鹅潭商业中心将实施六个重点项目，包括万达广场项目、珠江钢琴大厦、油富城项目、安置房、一座24班小学以及一处变电站。

　　广钢新城

　　范围：最终确定的范围为6.574平方公里，将有55年历史的广州钢铁厂鹤洞厂区联合周边“三村一厂”进行整体改造。

　　广钢新城将致力于成为历史文化资源保护与利用的典范，打造一条近3公里的中央绿轴广钢公园，串连16处工业遗迹并设立工业博物馆。规划中居住用地占19%，商业仅为6%，可见定位以居住为主。现状常住人口3.7万，流动人口约6万人，规划居住人口20.7万人。

　　区域楼市：广钢新城附近楼市主要为二手楼，普遍都是早期的房改房。目前该区域楼梯楼市场价多为1.4万-1.5万元/平方米。

　　黄埔滨江新城

　　范围：北至广园路及黄埔区界，西至石化路，东至黄埔区界，南至珠江及黄埔区界，规划面积约36.53平方公里。

　　黄埔滨江新城定位为广州东部高品质生态宜居城区;广州市东部片区萝岗黄埔两区综合服务中心;以海丝文化为核心、岭南水乡文化为补充的历史文化旅游休闲区;以航运服务为特色的滨江商务区。

　　区域楼市：黄埔楼市一直一手楼稀缺，从7月份的销售数据来看，仅有东城华庭、万科金色悦府、悦时代花园等6个盘有成交记录，售价1.1万-1.8万元/平方米。

　　专家视点

　　勿使新城成为卖地的“包装纸”

　　在暨南大学管理学院教授胡刚看来，尽管现在很多新城的推出，让人有目不暇接的感觉，但其实这也是城市发展的趋势。他表示，按照以前城市发展规律，大多是工业区、商业区、居住区几大块的粗放发展，但这种居住地与工作地分离，造成了交通需求量大增，环境污染、时间成本是不少城市面临的难题。实际上，上世纪70年代，国外就有城市提出了置业与居住平衡的概念，就是一个区域里面既有产业也有居住和商业。

　　从中新知识城、天河智慧城核心区、白云新城、国际健康产业城和海珠生态城等最新的规划内容来看，这些新城的规划更注重土地的有效利用，在一定程度上降低了居住密度，并且增加了商业、医疗、学校、公交站等相关配套地块的供给。实际上，这些新城往往都有自己的产业特色，并且居住、商业配套等等都很齐全，相当于一个卫星城镇的概念。

　　胡刚指出，目前市场中，规划带来的各种利好已经成为市场共识。按照过去的经验，每逢规划推出，都会带动各路资金、投资企业的涌入，以及周边楼价的上涨。而一线城市的“造城”概念本身是好的，但也应该警惕，不要让新城规划成为地方政府卖地的营销把戏。另外，对于新城的规划应该慎重，避免规划雷同，导致重复建设。

　　应警惕高价卖地

　　导致“烂尾”风险

　　房地产专家韩世同表示，本来规划应该是引导、控制的作用，比如通过规划保留一些绿化、公共配套用地等等，而在实际操作过程中，一座新城的起航，往往从卖地开始。面对目前火热的土地市场，新城卖地往往都是高价成交，像是广州国际金融城已经有类似的例子。由于新城规划多处在概念阶段，如果本身没有很好的基础，光靠概念其实是透支了部分价值，如果楼市遇到一定的风险，这些“高价地”就会容易出现烂尾的可能。

　　另外，一个片区的发展，通过新城概念划分，不利于城市整体协调发展。另外，在广州过往的几大新城建设中，有些并不完善。现在一口气推出多个新城，各种资源分散来建造多个新城，未必能够达到规划中的效果。