2013年上半年，南昌市区新房成交面积251.90万㎡，超过去年全年成交面积的50%，业内人士分析，按照上半年的去化速度，今年再次翻新纪录不是难事。
回看上半年供应市场，刚需产品、高端产品、写字楼、专业市场层出不穷，其中刚需产品的供应量占住宅总供应市场的近80%。板块供应则多面开花，不仅市区房源井喷，南昌县、新建县、湾里板块等周边县区也有不少新房源入市。在成交方面，“抢房现象在不少刚需项目开盘现场时常上演，价格也是水涨船高；而相比较一房难求的刚需产品，写字楼和高端住宅产品则要逊色的多，有价无市成为了最真实的写照。
记者在数据中发现一个有趣的现象，上半年南昌周边的南、新（南昌县、新建县）两县以及湾里板块成交表现突出，据上数据显示，湾里板块和南昌县以同比增长189.8%、26.78%刷新了历史成交纪录。
刚需“遭抢”量价齐升
“如果用两个字来总结上半年，刚需最适合。”江西中原地产董事长孔冬说道。事实的确如此，上半年推出的住宅产品中有80%为90-110㎡的户型，去化最快的也是这一类的户型。上个月，保利香槟推出约700套90㎡左右的高层产品，现场吸引了大约3000人到场。像如此一房难求的现象在万科城、中海朝阳郡、嘉业海棠湾、东区国际等刚需项目也十分平常。
不仅仅是市区刚需产品销售火热，记者了解到，保集半岛、保利半山国际等南昌周边的南、新两县以及湾里板块的项目都出现刚需遭抢购的现象。据了解，上半年这些周边县区推出产品多为90-110㎡的产品。
火热的成交市场也使得刚需产品价格节节攀升，上半年南昌整体房价8558/㎡，环比上涨5.42%。东区国际策划经理陈斌告诉记者：“上半年几乎每个项目都是开一次盘涨一次价。”记者了解到，高新板块、朝阳新城、经开板块成交均价较去年相比涨幅在500-1000元/㎡，周边县区板块的涨幅也在 300-500元/㎡。
高端产品受“冷遇”一个月卖几套
上半年刚需产品可以说是赚得盆满钵满，可高端产品却没有那么好的运气，限购又限贷的调控措施使得高端产品有价无市。记者了解到，上半年，东方海德堡、滨江一号等都推出了140㎡以上的大户型产品，保利旗下三大项目、银亿上尚城等也推出了别墅产品。但从成交情况来看，并不理想。今年上半年南昌楼市共计推出约940套别墅类产品，成交只有约463套，整体去化不到50%。
面积大、总价高是制约高端产品销售的关键因素。东方海德堡销售经理薛经理表示：“超过200万能够接受的客户不多，现在每个月能够消化10套以上就很不错了。”
去年年底，整体飘红的市场给了高端产品不小的信心，高端市场需求也渐渐显现，然而，上半年严厉的调控政策以及经济措施，无疑是对高端产品的当头一棒。“买不起，不能买”成为了高端产品的现实问题。
写字楼陷“瓶颈”呈两极分化
半年53.14万㎡的成交量，商业地产的成绩单与住宅市场相比显得低调的多。尽管上半年出现一批像绿地中心、上海湾等极具看头的产品，但不断增加的市场供应量仍就让开发商无法避免“商业地产难卖”的事实，而其中写字楼更为明显。
记者了解到，上半年写字楼供应量为历史同期最大，绿地中心、欧美中心等众多不同等级的写字楼集齐入市。
虽然写字楼入市项目较多，但两极分化的特点比较明显。绿地集团江西事业部策划总监邓克敏对此表示了认同，上半年写字楼销售呈两极化，一种是以绿地中心为例等级较高的写字楼，一种是价格比较便宜能够满足基本办公的写字楼。反而是中间档次的写字楼没有明显的优势。”据数据显示，下半年的供应量将会更大。
据了解，下半年高新板块，高新绿地中心、传奇国际广场、云中城等将同期入市。另外市区世纪亚太中心和水榭公馆也预计在下半年入市。“原本就庞大的库存加上后期不断入市的新项目，写字楼市场竞争将加剧。”亚太中心营销总监张述民表示。
下半年供应继续上扬
上半年多点开花的市场似乎让开发商们都按耐不住想要多分一杯羹的心情。据了解，以高新板块和经开板块为代表，下半年南昌市区刚需产品又将拉起供应大潮。单是高新板块，10月份就将有万科、绿地、恒大、等陆续推出刚需产品。而经开板块，奥克斯盛世华庭等也有90-110㎡的产品入市。而在朝阳新城板块，华润橡树湾等也会推出新产品。而最引人关注的就是近期被热炒的九龙湖板块，万达文化旅游城预计在下半年首次入市。
南昌周边的南、新两县以及湾里板块在下半年也将加入供应大军，据了解，新建县的新建中心、龙湾国际都将入市。而南昌县伟梦东方院南昌恒大城、保集半岛等十数个项目将推出高层或小高层刚需房源，湾里板块山水艺墅、朗贤加州溪谷也会有新产品推出。
市区热度外延县区板块受热捧
在南昌市区房价不断上涨的趋势下，不少购房者将眼光转向了南昌周边县区。记者了解到，上半年，南昌县新房总成交面积为1840367.51㎡，同比增长26.78%。湾里板块新建商品住宅成交13.3万㎡，同比增长189.8%。在市中心各版块频现成交火花时，县区板块凭借着产品选择多，价格优惠等吸引了不少的客户群。
南昌县一直与南昌市相互独立又相互影响，在交通上更是与市区无缝对接，各项生活配套齐全。其中最为人熟知的就是象湖新城，高性价比的刚需产品吸引了很多在南昌市工作的年轻人。莲塘镇近年来住宅市场逐渐稳定，在商业方面也有很大的突破，随着沃尔玛、华润的进驻，更多的人注意到了这个区域。记者了解到，南昌县均价同比上涨近1000元/㎡，均价约6600元/㎡。与市中心、红谷滩‘万元’房价相比，昌南片区的价格优势还是非常明显。
湾里板块一直被定义为南昌的后花园，拥有独特的自然资源。在红湾公路开通后，红谷滩至湾里只需20分钟，这一点吸引了不少置业者。而上半年，湾里板块也推出了许多适合居住的90㎡左右的高层和洋房。记者了解到，目前湾里板块均价为6000元/㎡，仅为市中心的一半。
新建县是所有县区里唯一与红谷滩紧邻的县区，在交通线疏通以前，县中心区域的房价均价始终徘徊在5000元/㎡—6000元/㎡，基本上依靠本地客源消化。而红湾公路开通，从红谷滩中心区到新建县中心区只要5分钟，区域均价火速破六千，中心区域更是“破七追八”。然而，尽管房价有所上涨，但相比红谷滩中心区破万的房价而言，优势不言而喻。
■记者曾波群/文
