最严厉的“ 限 ”策下，广州很多楼盘陷入有楼难卖、售后难网签的困境。
兵来将挡，水来土掩。广州限价限售限签等“限”字当头的政策频繁出击楼市，却始终没抵得过房价上涨的势头。房企见招拆招，购房者仍不亦乐乎地掏“腰包”，房价犹如决堤后的江水，呈现“势不可挡”的态势持续上扬。从多家机构统计的数据来看，4月份以来，多盘售价持续上调，个盘网签均价环比涨幅最大的达43 .6%，前20位的楼盘涨幅超过9%。
“限”字来袭限售限价限签齐上阵
不少专家认为，去年以来广州更多只是限售高价盘，但现在限价政策大有覆盖所有项目的势头，不管是高中低端项目，只要预售申报价格高于房管局指导价格，房管局不发预售证，政策较此前更加严厉。
如果用四个字来概括广州近两年楼市调控政策，那无疑是“限字当头”。
4月24日，是一个普通的日子，但对广州楼市而言，却非同寻常。从这一天开始，广州要全面执行商品房住宅预(销)售价格网上申报制度，开发企业预(销)售商品住宅前，须办理预(销)售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。
很多人不理解，觉得这些都是以前已经实施的政策，只是再次重申而已。但现实的执行力度显然超出了人们预期。3天后，南沙某楼盘首度遭遇“价格指导”，该楼盘已取得预售证，但因为网签的价格超出了政府指导价而不能网签，令广州楼市一片风声鹤唳。
很快，“限价”风潮又在珠江新城集中蔓延，有开发商透露，其项目在今年2月份已经被限签了一个月，3月份解除后，4月份又开始限签。“相关部门没有跟我们解释原因，但是大家都心知肚明，估计今年一整年都是这样”。
记者最近了解到，白云区金沙洲也传出了有楼盘因为成交价超出指导价而无法网签的消息。
和限价双管齐下的是限售又卷土重来。记者查阅阳光家缘发现，5月份广州新批预售住宅4198套，创下一年来新低，而中心城区的新货量仅153套房领到预售证，创下2009年开始发布新批预售月度统计至今的最少记录。
事实上，从去年9月24日开始，广州楼市控制的主调一直围绕一个“限”字。最开始是“限售”，广州市国土房管局当时提出，对广州中心城区个别异常高价的住宅项目采取限制预售规模和控制交易节奏的措施。记者侧面了解到，当时，嘉裕公馆、尚东君御、凯旋新世界等均在受限名单。
不过到了年底，限售开始出现放松迹象，广州一大批豪宅项目开始海量领到预售证。11月下旬，在限售名单之列的新世界凯粤湾有500多套新品领到预售证。但在预售证放开的同时，高价楼盘的网签基本保持在“细水长流”的状态。从去年12月至今，记者采访发现，很多单价在3万元/平方米的项目，每周的网签量仍控制在两套左右。
“兵”来将挡房企变法卖楼 广州回归“裸卖时代”
“卖毛坯主要是出于价格控制，加上装修，价格高了，就拿不到预售证了。”
虽然“限价”来势汹汹，但开发商总是上有政策下有对策，有办法做到均价数据好看。记者近日实地走访了市区多家楼盘发现，原先中心城区的楼盘多是带精装修发售，但最近越来越多的开发商加入了“裸卖”大军，很多楼盘借此“战术”来避免无法网签的后果，市区楼盘“裸卖”风潮悄然兴起。
白云区某楼盘目前推出了园景单位，毛坯报价2.1万元/平方米起，而同一个组团内，有带装修的产品也只卖这个价，销售人员表示，“卖毛坯主要是出于价格控制，加上装修，价格高了，就拿不到预售证了。”
除了“裸卖”，之前增城因为“限价”而出现的“双份合同”也开始向更大范围蔓延开来。记者近日走访了解到，南沙某大盘在端午假期首日推新品，据销售人员告诉记者，这批单位当时还没有取得预售证，只接受“交付2万元诚意登记”，而且今后成交的时候，必须签订购房和装修双份合同，以达到南沙限价标准。南沙另一大盘也面临同样的情况。
同样的情况在白云区也有发生。记者了解到，白云区某大型楼盘在销售时对已认筹的买家提出要签两份合同，“签一份买房合同和一份装修合同，装修费用部分可以做按揭，但必须3年内还清。”有买家介绍，这样的话，供楼压力增加了不少，但另一个方面也有着数，那就是不带装修的房子总价变低，交易税费变少了，“有好也有坏吧。”
房企无奈“没有预售证，不得不延后开售”
“上期朝向不怎么好的单位，售价每平方米都超过3万元了，这期朝向好的单位总不能卖2万元以下吧，采用阴阳合同的销售策略也是无奈之举。”
房企变法卖楼，纯属无奈之举?
中心城区某豪宅盘相关人士向记者坦言，眼看房子就要建好了，但就是拿不到预售证。“上期朝向不怎么好的单位，售价每平方米都超过3万元了，这期朝向好的单位总不能卖2万元以下吧，采用阴阳合同的销售策略也是无奈之举。”
此前，在由广东省地产商会等联合举办的“‘新国五条’下房地产形势与对策地产沙龙”上，此轮限售、限签等政策遭到了房企人士的“炮轰”，认为是行政手段过度干预市场的结果，过于一刀切，仅从表面上解决数据问题，并不能从根本上解决高房价。
还有不少与会房企代表诉苦，作为继北京之后，第二个明确表示要对房价进行指导的城市，广州的“政府限价”新规，已对住宅销售带来影响，相当一部分高端项目陷入泥淖之中，进退两难。
“我们的豪宅项目买家认购一直稳定，但自4月底以来能顺利网签的单位却寥寥无几，签约难已严重影响资金回笼。”更有房企透露，因为项目定位高、成本高，预售价格无法大幅下调，原本预计4月底5月初上市的新货，至今仍迟迟难领到预售证。
广州富力地产股份有限公司执行董事吕劲认为，从全球来看，最严厉的政策就诞生在中国，如果中国政策放在韩国，房地产业就会死掉。“在短暂时间内，出台如此严厉的政策，未经各地的推敲和分析是欠妥的。”
“今年的房地产政策，我有切身体会。限价政策一出，南沙很多项目未办到预售证，包括创鸿一品、龙光棕榈。其他区域的项目也是一样。”龙光地产广州区域公司常务副总经理朱伟明表示，由于没有拿到预售证，不得不延后开售。
朱伟明认为，政府在预售层面限定价格，网签也加以限制，导致房企身陷泥淖之中。“政府限制预售价格的做法，并不能从根本上解决问题，只是从表面上解决了数据的问题而已。同时，还给市场埋下了隐患，比如，一些企业可能会采用双合同等应对策略，这可能会导致客户不认账，增加买卖双方矛盾等。”
势不可挡房价连续5个月领涨全国 个盘出现普涨
统计局数据显示，今年1月份，广州房价同比涨幅仅为5.1%，之后逐月扩大，至5月份，涨幅达到了15.5%，不变的是，连续5个月来均处于70城的首位。
即便“限”字当头，广州房价涨势仍不可挡。国家统计局公布的5月70城房价数据显示，5月，仍有65个城市新建商品住宅价格环比上涨，仅有3个城市下降，2个城市下跌，而广州环比上涨1 .5 %，同比涨幅扩大至15.5%，连续5个月疯狂领涨70城。
纵观今年广州1-5月份的情况，房价环比涨幅最高为3.1%，最低为1.5%，在政府较为强势的“干预”下，环比涨幅两个月来有所减小。但是同比看，反而出现涨势越来越猛之势。
统计局数据显示，今年1月份，广州房价同比涨幅仅为5 .1%，之后逐月扩大，至5月份，涨幅达到了15.5%，不变的是，连续5个月来均处于70城的首位。
记者近日来到位于老东山区的海景·农林华府，该项目是老城区一个全新的单体楼，毛坯发售，销售人员介绍，目前的销售均价为4.1万元/平方米。而记者查阅阳光家缘发现，截至今年5月25日，该项目网签均价仅为37213元/平方米，不到一个月的时间，该项目的价格已经涨了近4000元/平方米。
位于金沙洲的江悦湾也是一个典型，该项目今年3月23日开盘推出600多套单位，同样毛坯发售，很多买家以13000多元的单价成交，折后最低毛坯价为12000元/平方米。但近日销售人员却告知，“均价要16000元/平方米了，大户型江景楼王单位毛坯均价又跃上了一个新台阶，去到了23000元/平方米。”
荔湾区的路劲·隽泷湾也是毛坯在售，一二期产品基本售罄，目前主推三期F栋单位，户型涵盖80-82平方米两房，88-91.34平方米三房，以及141-142平方米四房，现场销售人员介绍，“三期产品毛坯均价为17500元/平方米。”而记者对比发现，4月份该项目销售的二期产品，均价才15500元/平方米。
“利”字诱惑毛坯房总价低了，市民买房不亦乐乎
购房者：“政府的双限政策对抑制楼价上涨有一定作用，但作用非常小，楼价只会升，这是事实!”
记者采访发现，毛坯房除了可以以相对低的价格来规避“限价”调控外，在买家方面也获得了不错的反应。
“就同一套房子来说，不带装修的毛坯房比带装修的精装房市价一平方米便宜3000元左右，算下来一套差不多便宜30万到40万，”路劲·隽泷湾销售人员表示，“毛坯房能大大减轻一些刚需买家的压力，所以很受买家欢迎。”
同样主推毛坯房的海景·农林华府的销售人员也表示，“一般来说，每平方米1000元的装修就不错了，市面上装修房每平方米2000至3000元的装修标准，不仅贵而且装修不一定达到这个标准。”
而买家除了出于总价的考虑，觉得对自己装修的房更放心，“质量好，而且可以选好的装修材料，更安全。”买家刘先生表示。
针对“限”字政策，不少买家表示，并未受到政策的太多影响。不久前在黄埔买了新房自住的周先生表示，因为该单位是他的首套房，没有考虑政策原因就入市了。他认为，政府的“双限”政策对抑制楼价上涨有一定作用，但作用非常小，“楼价只会升，这是事实!”
在“双限”政策出台前不久在花都买房的陈太太表示，选择在花都买房是因为花都的楼价相对广州中心区域便宜得多。但买房并非特意赶在政策出台前，主要是因为价格合适。她同时认为，政策抑制不了房价上涨。“我买的那套房，3个月的时间，房价每平方米涨了近2000元。”
去年在海珠区购入一房自住的胡太太表示，房屋作为一种商品，价格是由供求关系决定的，限售限价对房价而言，并没有太大的实际意义。
4月份以来15盘房价涨幅超9%
合富辉煌统计数据显示，今年4月份以来，个盘售价环比最高涨幅达43.6%。此盘为海珠区的会展世界城，4月上半月的网签均价为1.6497万元/平方米，而6月上半月的网签均价为23695元/平方米。
此涨幅远远高于4月份的住宅楼盘最高涨幅。数据显示，4月份商品住宅成交均价涨幅最高的为水云雅居，环比涨幅仅为18%。
除了会展世界城以外，在6月上半月环比4月上半月涨幅较大楼盘排名中，前5个楼盘涨幅都在20%以上。花都雅宝新城涨幅超过35.4%，荔湾翠荷轩涨幅达22 .4%，花都尚品雅据涨幅为20 .1%，海珠纵横公寓涨幅达16.4%。
这些楼盘涨价迅猛都有各自理由。会展世界城的销售代理方合富辉煌相关负责人表示，由于4月份在售货量不多，再加上多是特价单位，购买者又多是关系户，所以4月网签均价较低。“5月份开始推出新一批单位，产品较前期有所不同，售价开始以3.5万元/平方米的毛坯价开售。”
纵横公寓所卖产品虽然与前期产品没有多大区别，但是毛坯改为带装修发售。相关人士表示，装修成本不菲，售价肯定上调。
地产经济学家邓浩志分析认为，多个项目涨价与宏观经济大势向好也有一定的关系，还有频繁产生的“地王”，这间接推高了房价。
记者上周调查了解到，近期广州新“地王”周边在售的楼盘大多都有涨价的现象。番禺地王附近的中环品悦售价每平方米已涨500-1000元。
也有业内人士认为，限字当头的政策看似严厉，其实雷声大雨点小，对抑制房价没有多大作用。“经历多轮调控之后，房企及市场已有了免疫功能，再加上政策对楼市无实质影响，开发商提价在所难免。”
后市研判
“有楼不能卖，卖了不能签”售价或持续上扬
目前，多家机构虽未统计出今年下半年广州一手房供应量，但从已公布的数据来看，在限售等政策影响下，下半年一手房供应或有限。
据合富辉煌统计年初统计数据显示，今年广州十区新货超7万套，全市十区新货但没有取得预售证占6.06万套，已有预售证的新货仅为1.02万套。而中心六区，没有拿预售证的达2.45万套，取得预售证的仅为0 .34万套。
今年“五一”期间，合富辉煌又统计数据显示，五月份，全市十区预计新货约1.2万多套中，已拿预售证的约5700套，占比48%。其中，中心六区已拿预售证的新货约1000套。按此数据推算，今年下半年，广州没有取得预售证的楼盘还占有相当大的比例，尤其是中心六区。
同时，不能忽略的是，由于中心六区房价较高，在“价格指导”政策下许多楼盘很难取得预售证，致使中心六区一手住宅市场陷入僵局，好几周出现零新增预售的情况。
据统计，上周(6月10日-6月16日)广州十区二市共派出6张住宅预售证，预售住宅1299套，环比前一周(354套)大涨266%，是5月以来周新增预售房源数量最多的一周，不过全部预售房源都不处于中心六区。所有新增预售房源均被萝岗、增城、南沙三个郊区区域瓜分。
另一方面，阳光家缘网签的监控数据统计显示，上周(6月10日-6月16日)全市网签1036套，日均网签148套，与上上周售出的1331套相比减少了295套，成交环比下跌22.16%;成交面积为118680平方米，比上上周成交总面积环比下跌22.13%;上周成交均价为11962元/平方米，环比上涨1.85%。
中原地产项目总经理黄韬分析指出，现在房企是“有楼不能卖，卖又不能签”的两难境地，开发商必然是对政策抱着抵触的心态。但目前开发商的资金情况比较理想，他们有资本叫价，所以虽然现在市场上货量少，但是越少货越升价，导致了市场走向畸形。
观点
要抑房价 须先抑地价
究竟如何才能抑制房价上涨的势头?业内专家普遍认为，要想抑制房价，要先抑制地价。
广东省地产商会常务副会长兼秘书长黄朝辉认为，在土地市场上，虽然政府也推出了限总价、竞建保障房等新方式以求能“限地价”，但从根本上看，目前的土地出让方式仍然没有改变“价高者得”的惯例。所谓“牛毛出在牛身上”，发展商配建保障房的成本，最终都会摊到商品房建设用地的成本上，“价高者得”让“面粉贵过包”的现象再现，房价又如何能抑制住?
黄朝辉建议，若在土地出让之初，就限定未来销售的最高房价或配建保障房等才有可能真正把房价抑制在合理水平上。
合富辉煌首席分析师黎文江表示，开发商面对“双限”政策是很无奈的，开发商既不想降价又不想利用双份合同的方法销售的话，就只能等待政策放松。此外，开发商可以继续施工，在施工过程中不断申请并等待预售证。
地产经济学家邓浩志分析，对于“限价”政策，开发商很无奈但又必须执行，但开发商可以灵活变通地采用各种对策来应对限价政策。至于“限售”政策，这对开发商来说影响十分之大，因为房子卖不出去就会影响了房企的资金回笼，涉及到房企的经营发展，有控制房企生死的威力。目前楼价处于上升周期，但开发商普遍认为政府对楼市干扰太多，部分开发商在政策影响之下干脆不拿预售证不卖房，变相造成“合法捂盘”。
“若3个月后，楼市的这种僵持状态得不到改善的话，开发商肯定遭殃，估计到时开发商会利用不买地等方法对政府施压。”黄韬还建议，如果政府真的想有效调控楼市就应该出台更彻底的政策。
