西安房价咋又涨了 业内观察今年房价看涨
陈永卿（华宇地产营销策划总监）我认为今年西安楼市的走向仍然会是稳中略升。为什么呢？西安城市化进程很快，大都市建设意味着有越来越多的人来到西安。像国五条这样的政策性调控手段，会对一些投机现象形成抑制，其中二套房出售征收20%的个税，可能会对二手房销售造成冲击，但对新盘影响不大，尤其是西安楼市中的刚需力量很强。西安房价目前还相对合理，就拿我们做的一些楼盘销售情况来看，调控对销量有影响，但下浮不大。长远看，今年房价还会略微上涨，这是市场规律决定的。
徐武（英泰行资深策划）从我们了解得到的情况来看，上半年销售情况与去年同期持平。但今年房价肯定还会涨，只是幅度不会太大。目前我国城市化进程加快，未来20年城市化率要达到70%，西安在2020年人口要达到1000万。增加那么多人，居住问题怎么解决？总体而言，房产调控可能会影响到部分中大户型销售，但对整个房地产行业影响不大。
数字说话西安房价为啥涨
董生（美城机构首席市场分析师）在北京、上海等一线城市，二手房销售是市场中主力，而西安与之相比，二手房交易一直不温不火。就拿数据来说，近几年西安二手房销售面积每年都是100多万平方米，但新房销售面积去年达到973万平方米，二手房与新房交易量的比例大致在1:10，这种特殊现象，导致国五条对西安影响不大。一方面，西安国五条执行细则相对温和，其中20%个税和二套房首付都没有严格意义上落地。另一方面，国五条的出台，对新房销售是一种利好，导致部分二手房买家转入新房市场。从商品房销售面积来看，一季度达到380万平方米，而去年同期仅为200万平方米出头，同比增长84%。这种强劲势头，一是西安刚需力量旺盛，二是市场已走出2012年调控、限购下的观望情绪。展望2013年下半年楼市走势，我个人推断是，在一季度集中放量之后，二季度会有所下降。
因为一季度，市场火热其实也已经透支了部分刚需。在此影响下，二季度市场成交量应当会有所减弱，但还会保持一定热度。
而从下半年来看，预计市场会在三季度逐步平稳，而在四季度会有一波翘尾行情。日前，统计局公布了一季度经济状况， GDP 同比增长7.7％，低于之前预期的7.9%，而二季度第一个月经济仍不容乐观，4月份中采制造业 PMI 和汇丰 PMI 双双回落。一般而言，在业内有这么一个观点：在经济好转背景下政策打压房地产的底气较足，而经济如果不景气，则很难对房地产下重手。因此，在当前情况下，短期内政府出台更严厉政策的可能性很小。在政策面平稳背景下，市场也将会呈现相对稳定状态。我之所以判断四季度会出现翘尾，一方面在于各开发商一般都会在年终冲击销售业绩，另一方面随着时间推移，购房者对于调控政策消化能力也在不断增强。
政策分析国五条为啥“管不住”房价
记者：国五条落地刚刚“满月”，西安房价又现涨势，在您看来，这是什么原因造成的？
马建飞（陕西省社会科学院经济研究所研究员）调控政策只是临时举措，要使房地产市场回归良性发展，必须解决房地产市场的深层次问题，包括减弱地方政府对于土地出让金的依赖、拓宽民间资金的投资渠道、坚决推进保障性住房建设、加快实施房地产税征收、加强中心城市建设分流人口等。如果不解决房地产市场过度繁荣的根源性问题，只是利用行政性政策进行调控，只能起到短期效果。在“国五条”出台引起的观望情绪过后，西安房价又开始延续2012年8月份以来的上涨局面。
记者：就像某些评论所说，国五条现在已有“空调”迹象。在此情形下，西安楼市未来走向会如何？
马建飞即使目前房地产市场的供给已经大于刚性需求，未来西安房价仍将会延续继续上涨局面。有以下几方面原因：一是在房地产市场过度繁荣的根源性问题没有解决的情况下，投资性、投机性需求对于房价仍将形成较大支撑。二是未来预计居民收入水平会不断上涨，由于收入效应必然导致房价上涨。三是保障性住房挤占了低端需求后，将迫使商品房向高端方向发展，从而推高商品房价格。四是改善型需求将逐渐加大，小区环境优美、周边配套成熟、物业服务优良的住房价格将会出现较大上涨。
专家建言我为国五条支支招
张宝通（陕西省城市经济文化研究会会长）商品房供给有两大块，一是新建房，二是二手房。对转让二手房征20%个人所得税，会遏制二手房交易，从而减少二手房供给，使商品房供给集中到新建房，这样会加剧供求矛盾，推高新房价格。在供不应求的买方巿场，卖房者会把税收转嫁到买房者身上，从而推高二手房价格，误伤到自住性刚需。
为防止这种现象发生，建议在制定实施细则时，以“国五条”发布时间划界，对两个时段区别对待，不搞“一刀切”。对“国五条”发布后的投资性二手房交易严格按20%个人所得税征收，对“国五条”发布之前的投资性二手房交易仍按老办法征收，可在交易额的1-3%或交易差额的20%之间自由选择。由于“国五条”发布前的投资性购房行为已经发生，是完成时或过去时，而不是现在时或将来时，构不成现实需求，征收20%个人所得税无法遏制这部分投资性需求。而由于历史原因，当初购房、装修等票据保存缺失，反映房屋原值的历史信息不全，征收交易差额所得税在技术上难度较大。因此，地方在制定具体实施细则时，应以“国五条”发布时间为界限，对过去按老办法，对未来按新办法。这样，既贯彻“国五条”，又照顾到历史实际；既盘活二手房供给，又遏制投资性、投机性需求。
张耀峰（办公室管理）：我觉得涨跌都无所谓，我有自住房就行了。现在生活压力大，我也没想过投资、炒房，孩子教育、老人医疗都是很大的支出，将来也应该不会考虑换房，所以房价涨跌对我影响不大。
张媛（会计）：我注意到的房价均价好像到七千五左右了，不过，买房之后，对房价涨跌没感觉了，你能怎么着？房价不会跟着你的意愿走，所以就不去想了。等以后有条件换房了，到时候政策、楼市也会有变化吧。
胡毓（教育机构主管）：房价涨跌没关注，房租倒是涨了100元，就是房租每年100元左右的涨幅对我来说也太多。我没打算买房，因为房价高，如果买房了，我手头就没有钱投资了。如果现在租房子的话，我可以拿手上钱投资，不至于让自己成为苦逼的房奴。但我感觉房价还会涨，因为中国城市化进程决定了市场对住房需求是刚性的。其次， CPI在涨啊， 劳动成本等都在涨。我不知道银行贷款利率有没有涨，如果也涨，那么开发商的成本也会水涨船高，他们肯定会把成本转嫁给买方。
高俊（房地产策划）：我现在还没考虑买房，所以对于房价涨跌，体会不深。我认为西安房价合理区间应该在4000—5000元/平米之间。不过，政府调控的主力是二套房，但受市场供需 影响，总体房价今年上涨是大势所趋。
马茜（教育局职员）：因为准备换房，所以对房价还挺关注，我从没对房价下降抱过希望。前两天看新闻，中科院有专家说，楼市调控已成“空调”。也有人说，国五条出台后市场观望情绪已经消化结束。我觉得，国家调控的结果，常常会推动房价上涨。比如前两天我一朋友买二手房，卖主就很强硬地说，根据国五条产生的一切费用，都由你来承担。在这种局面下，想不涨都难。
孙永涛（媒体人）：从去年底看房看到现在，我亲身感受是，房价不会跌。年前我在北二环内看了一个楼盘，一个只有两栋楼的小区，封顶的那栋已经卖光。售楼小姐告诉我，在建的那栋，房子也所剩无几。现在实行一房一价，如果你留意，同一套房子，过段时间，大概三个月吧，再去看，房价就会有调整。至于国五条，我的理解是对二手房有影响，对新楼盘作用不大。偶尔看看希望别涨太多。
赵亮（ IT销售 ）：听说今年房价涨了。我觉得房价维持现状最好，涨也不要大涨。涨太多吧，对于那些没买房的人不公平，跌了吧，我们买房的又心疼。但我觉得长远来看，房子一定会过剩。你看，像我们这个年龄段的人基本都有房了，今后娃他爸一套房，他妈一套，爷爷奶奶还有住房。等我们孩子长大了，住房和房价可能也就不是问题了。
樊惠（媒介）：今年房价均价七八千元吧。对我来说，房价真是高，想买买不起，贷款压力大啊。印象中去年房价也差不多这个数了。我希望房价会下降，也对新国五条有一定期待，但我想房价还会涨的，你看，最近不都开始反弹了吗？
赵志峰（国企工程师）：买房早了，偶尔看到广告才留心一下房价。因为工作原因，常年在工地上，暂时也没有换房打算，不知道现在房价到底多少。希望别涨太多，将来换房，可以买套距离主城区更近点的房子。开场白
就在一个月前，国五条刚落地之初，虽然有“越调越高”的舆论质疑，还有部分公众，对此次空前严厉的调控表示期待，更有评论表示，能否严格落实细则，是房价调控成败的关键。
楼市调控难在哪？当时我曾写评论《楼市调控光有新国五条还不够》，认为破除房价之困的关键之一在于破除土地财政。如今，4月份各地细则“软着陆”已过满月，各地房价上行的“复苏”，俨然让“国五条”陷入“空调”之忧。即便在执行最为严格的北京，人们也学会用假离婚和阴阳合同对抗20%个税。
与全国许多城市“涨势”同步，西安房价也由3月的7248元/平米涨至4月的7280元/平方米，应当说，楼市对调控的“反弹”甚至大大小于一些质疑者的预期。如果说“涨价”来临之快令人惊讶，那么在本期舆论场的采访中，使我更惊讶的是，所有采访者无论业内专家，还是普通市民，都众口一词认为未来会“涨价”。我宁愿相信，这是我采访覆盖面不足的缘故，但不管怎么说，“看涨”者之众，意味着人们已不再单纯从调控层面认识房价。从他们或严谨，或浅显的表达中，我们能读出，人们对于中国房地产行业的理解，已慢慢透过表象，开始认识到房价上涨的成因，有多方面因素。
在中国城市化进程中，商品房价，也许不管你乐不乐意，它都最终难免会涨，只是我们希望它挤去投机和炒作的泡沫，希望它成长得更为健康透明，有一天，即使它涨，也涨得更为真实，更为可信。
