今年，佛山商业地产开始了一场血雨腥风的厮杀。万达、绿地、苏宁、万科……纷纷抢滩佛山，试图分一杯羹。在住宅市场，则更是一场看不见血腥的战争，房价似乎愈发稳定、销量似乎逐渐增长。然而，细审市场却不难发现，畅销与滞销的两极分化在佛山楼市愈发明显，刚需支撑起了佛山房地产市场的一片天。群雄逐鹿的过程中，究竟鹿死谁手，又是否会有诸侯战死沙场？看得到的市场，看不见的争斗，都在上演一场名为“争霸”的大戏。

　　住宅市场

　　暖风阵阵 楼盘上演刚需争夺战

　　如果要给每年选一个关键词，2011是不折不扣的“调控年”，而2012年则是既无奈又充满希望的“刚需年”。这一年，刚需撑起佛山房地产市场的一片天，佛山市场上原本炙手可热的大户型与豪宅产品则大大锐减，90平方米左右的小户型统治了整个市场。2012年，这个原本被看做“世界末日”的年份，因为刚需的入场，上演了一出又一出“末日疯狂”般的喜剧。

　　大多房企完成销售任务

　　在经历了2011年“调控年”的风卷云涌后，业内原本极为看空今年的房地产市场。然而，在今年3月第一股暖流涌入后，佛山房地产市场又奇迹般地“复活”，并越发生机勃勃。星星华园国际营销总监柯志斌也坦言，今年的市场情况远比想象中要好。

　　记者了解到，今年佛山大部分房企都早已完成了年度销售任务，虽然这与年初时房企普遍预期不高有关，但房地产的回暖大势也是决定性的因素。根据佛山市住房和城乡建设管理局的统计数据显示，除一季度外，2011年春节后的8个月间，月度成交量均不低于50万平方米，50万～60万平方米和60万～70 万平方米的月份有4个，远远高于去年的月度平均值。本年的最高纪录出现在6～7月，分别达69.08万平方米和68.5万平方米，虽然不能与疯狂的 2009年一较高下，但放在2010年仍属于高位水平。可以说，今年佛山的房地产市场已回到了限购前的水平。

　　如果说数据有一定的滞后性，那么近期的楼盘推售则更能说明楼市的“暖流”。2012年12月29日中海锦城开售，这个楼盘在开放销售中心时就创出了开放首日到场人数逾3000人的盛况；11月保利中央公馆开放销售中心，当天挤满了前来看楼的市民，其火爆程度令人叹为观止，而其开盘当天更是在两小时内售罄；长信东海银湾这个主打桂澜路上的刚需盘，在开盘当天即加推一栋，当天实现销售300多套单位。此外，今年佛山的楼价普遍稳中有升，甚至很多开发商坦言“不愁卖”，不会考虑“以价换量”。

　　刚需买家扛起楼市大旗

　　当然，今年佛山房地产市场骄人的业绩也是有刚需积极入市的因素。今年3月，在差别化信贷与降息的双重利好情况下，保利地产与招商地产率先开放销售的“闸口”，吸引了一大批刚需积极入市，而市场上的刚需盘也开始慢慢增多，开发商越发务实，从以前的拼广告、拼宣传到如今的拼品质、拼价值等，让刚需置业者意识到，如今已是入市的“春天”。

　　据了解，目前刚需扛起了佛山楼市的“大旗”已成为共识，许多楼盘也因此改变了项目的开发策略，瞄准刚需客户。其中，联诚·智博E区营销部相关负责人透露，原本项目的定位有大户型，但现在已全部做成小三房和两房的刚需户型，“刚需是现在市场的主力，也是有较多购买权的群体。”领地集团副董事长周志敏也表示，领地海纳天河主要针对刚需市场，而刚需也表现出极强的购买力。

　　当然，业内人士对于楼市的回暖一直以来有个共识，即楼市是否真的回暖，改善型买家入市是一个很关键的参考依据。据了解，今年改善型置业者的看楼量与出手量都明显增加，虽然不敌刚需的主力地位，但也是今年佛山房地产市场开始健康和稳步发展的又一缩影。据了解，今年佛山市场上主要供应的改善型项目有依云天汇、中海千灯湖一号、保利东湾等，从各开发商反映的数据来看，各项目今年的销售情况都已远超预期，其中，中海千灯湖一号今年的销售业绩已超过17亿元。

　　商业地产

　　外来巨头与本地房企短兵相接

　　与住宅市场的刚需倾向相比，商业地产在现阶段的征战显得更加忙乱与无序。既可以看到佛山本地开发商的涅槃，譬如星星地产在佛山绽开星星广场和星耀广场两朵“双生花”、怡翠地产携手新加坡鹏瑞利建起鹏瑞利广场；也有外来开发商的征战，譬如万达在金融高新区的万达广场、绿地集团在季华路上即将升起的“双子星”。这场征战与杀戮虽然还看不到血腥，但已然拉开帷幕，谁能笑到最后依然是未解的谜题。

　　本地房企扎根佛山市场

　　作为本地房企，怡翠地产总经理助理招俊昆曾对记者表示，其最大的信心源自于一直扎根在佛山市场，知道佛山人最需要什么样的产品。不过，虽然早已与商业地产“触过电”，怡翠地产还是选择与新加坡的鹏瑞利集团合作。招俊昆对此表示，因为做过商业地产，才知道商业地产不好做，“我们与这个行业的领头羊合作，一方面是为了更好的经营我们的项目，另一方面也是在这个过程中学习商业地产的经营法则。”招俊昆认为，本地开发商并不具备操作商业地产的先天优势，应该多多“学先进、傍大款”。

　　佛山另一本地房企星星地产则显得底气十足。据了解，星星地产此前曾经投资参与过星星华园国际等多个综合体项目，而星星广场和星耀广场则由其自己的团队打造。对于外来大鳄带来的竞争，星星地产相关负责人表示，众多综合体聚集在一起，竞争肯定会十分激烈，竞争一方面会淘汰掉一些能力不足的企业，但另一方面又能促进企业发展。“开发商要想让自己的项目在季华路屹立不倒，就必须各出奇招，打造出自己独特的魅力，把自己的产品做得更好，才能吸引到顾客，这对整个佛山楼市的健康发展都是有好处的。”

　　外来房企坚持地段为王

　　相较于本地开发商大多并未涉足商业地产，外来的商业大鳄则更显野心勃勃。万达集团曾经表示将在佛山建5个广场，而绿地集团也表示将分别在禅城、顺德、南海建造大型综合体，保利地产这个住宅市场的先行者也在保利水城、保利东湾、保利中环广场三个综合体项目后，又与三水新城签订“订婚”协议，将在新城建设大型综合体项目。

　　如今，南海万达广场已经经历3次开盘即清盘的辉煌战果、绿地的“双子星”即将冉冉升起、保利地产的综合开发能力也为业内所称道，还有越来越多的开发商已瞄准了佛山市场，准备在此浴血奋战。值得注意的是，外来开发商布局商业地产的地区普遍选择在佛山的各个新城、以及祖庙－季华路一带的中心地段。

　　对此，瑞安地产佛山分公司助理总经理张国樑表示，李嘉诚早就强调过房地产的制胜法宝，即地段、地段还是地段，“在商业地产的运营中，许多东西都是可以变通和学习的，只有地段是不可复制和不可替代的。”他认为，佛山最为传统的老中心也是最不可被替代的商业中心。而万达集团相关负责人则认为，做商业地产要有一定的前瞻性，不可只看到眼前的旺与不旺，“以前金融高新区也不是最旺的地区，但是现在呢？做商业地产要站得高，才能看得远，要比规划、现状考虑得更远，才能抢占市场的先机。”他表示，商业地产实际上就是“以快打慢”的发展战术。