现象

　　房地产就像一座神秘之城，里面流传着太多一夜暴富的神话。所以，尽管当前宏观调控不断，房地产洗牌在即，但是圈外巨头还是纷至沓来，期望在这个众所公认的高利润行业中分一杯羹。

　　20个行业有18个涉及房地产

　　8月20日晚上十点，彭斌（化名）还在广州市白云区彭氏皮具厂的办公室里挑灯夜读。桌上摆着的，除了几本女士皮包杂志，全部都于房地产有关，竖在墙边的英德、江门、韶关等区域的土地资料图尤为扎眼。

　　“我身边已经有好几个老板在搞房地产了，现在市道不好，我也要想想法子才行。”彭斌一边放下手中的土地红线图，一边向记者解释自己的“不务正业”，“实际上在内地一些城市的开发成本不高，拿地都是一两百万内就可以搞定。”

　　广东省社会科学院科研处处长彭澎表示，在他的身边已经有不少制造业的企业主纷纷涉足地产行业了。“只要是做企业的，现在都想做房地产了。”

　　一个不争的事实是，近几年家电、服装、家具、零售、建材、IT等与楼市相关或不相关的众多行业已经开始涉足或者转型做地产，各路资金也前赴后继，涌入到了这个领域，大有上演“72行变房企”的趋势。

　　帕勒咨询公司资深董事罗清启在接受《新闻纵横》采访时表示，在一份调查中，被访的500家非地产类企业，超过44%的企业计划未来在房地产市场分得一杯羹。罗清启称：“有的企业相对比较健康，有现金盈余，进地产可能仅仅是一个凑巧，它是利润率的一个表现，如果说现在还有一些利润比较好的行业，那么这些企业也可能进入到那些行业。现在房地产整个的利润前景感觉不错，大家都纷纷跳进去。”

　　在今年1月份发布的“第五届中华电子企业品牌价值300强”名单中，记者发现其中就有一份“2010年度中华电子十大投资房地产的电子品牌”。其中，国美、中信国安、联想、海尔、TCL、美的、格力、海信、长虹、春兰等十家电子企业榜上有名。

　　在国内沿海地区，一些有实力的服装品牌也都在做地产。服装业圈内有一个出名的段子就是：在宁波天一广场商圈能看得到的服装牌子都在卖房子。细究发现，雅戈尔、罗蒙、杉杉、太平鸟、培罗成近些年都已经将触角伸到了房地产行业。

　　虽然不断有新的企业加入到房地产开发行业中来，虽然房地产的调控在不断加剧，但是身处制造业的彭斌始终认为：“只要做房地产就能赚钱。”

　　对于彭斌的理论，记者在去年12月8日由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社联合发布的2011年《住房绿皮书》中找到了依据。

　　绿皮书指出，按照深、沪两市分类的20个行业中，除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。其中，通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司（含房地产业上市公司）802家，占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%.收入中有房地产贡献的前三位是：综合类公司最多，19家中15家涉足房地产业务，占78.95%；其次是35家建筑与工程业的公司中，24家通过销售房地产取得收入，占总数的68.57%；批发和零售行业73家，占行业114家公司的64.03%，排在第3位。

　　三四线城市为试水首选

　　彭斌指着满桌资料告诉记者，在这么多的地块当中，他还是倾向于回老家进行首个项目的开发。彭斌的老家是湖南衡阳一个小县城，房价从三四年前的800-900元一平方涨到了现在的2000多一平方米，增势明显。

　　“现在广东这边市场已经很规范，房价也很高，竞争的压力大，回老家还能以招商引资的名义拿到很多政策。”彭斌笑着说，前几天他跟着朋友去英德参加了一场土地拍卖会，结果160万的起价被拍到650万成交。

　　“外行做地生产，算是摸着石头过河，还是要务实一点。从内地市县级的三、四线城市着手，风险会小很多。”彭斌说。

　　据了解，作为浙江名企百强状元的娃哈哈集团，在去年6月18日的一次河南———浙江投资合作洽谈会上，娃哈哈集团董事长宗庆后突然高调宣布进军商业地产，并宣称5年内要建100个购物中心，而其选择商业地产的第一个试点城市商丘，就是典型的三、四线城市。据接近宗庆后的人士透露，娃哈哈计划的其他项目也倾向于在地级市、县级市选址。

　　奥康集团的地产开发之路与娃哈哈如出一辙。五年前，奥康集团第一条商业步行街———湖北黄冈商业步行街开街时，奥康集团总裁王振滔就曾明确表示：“奥康要联合100家品牌，以地级市为主，在全国打造百条商业步行街。”

　　相比一线城市在近两年的历次宏观调控中所经历的房价震动，三、四线城市的房地产，仿佛是被调控遗忘的角落。难怪彭斌和他的企业家朋友们现在经常往湖南、四川的一些小县城跑。

　　在他们看来，现在的三、四线城市消费力其实并不差。在这些地方，经济的发展和城市化的进程正在加快，居民生活水平明显提高，包括购房、日常消费在内的冲动日渐增强。据CT R市场研究等多个机构近期完成的中国县域市场研究报告显示，中国有70%的人口分布在县域，其G D P总值占全国的50%.

　　敏捷地产负责前期拿地开发的负责人曾对记者说过，现在内地很多小城市的招商部门压力远高于大城市，在进入的时候企业往往能以较低的价格拿到地皮。此外，三四线城市的地价、房价还处于低位，未被炒高，升值空间比大城市要高。所以，很多非房地产企业在凭借资金优势和品牌影响到这些地方去开发就会很有优势。

　　开发模式倾向抱团联合

　　“投资公司提供资金，管理公司运营项目，专业公司提供服务。”从2005年开始，从非地产公司脱离出来的张维伦开始打造一种全新的地产开发模式，即“维森模式”，他告诉记者，这里面“投资公司提供资金”除了国内外的房地产信托基金之外，还有很大一部分就是非地产行业要进入地产行的资金。

　　“7年来，我们合作的对象大部分都是非地产公司，他们有的是单个企业，也有一些是行业协会。”张维伦告诉记者，目前他在清远运作的一个项目就是由浙江商会投资，占地28平方公里的项目。

　　“企业之间联合拿地、联合开发将成为一种趋势。”张维伦说，在2005及2006年的时候，这些非地产企业都是有资金有土地，但是没有开发经验，因此进入行业的时候都是找专业公司合作开发。后来有了资金，但是却没有地，因此就会找专业公司帮忙评估拿地。而现在房地产的门槛高了，这些企业意识到了行业竞争的激烈性，因此他们通过抱团的方式进入地产，就可以解决资金问题和技术问题。“去年我们在顺德龙江操作过一个项目，就是由顺德家具协会出资，由我们负责管理运营的一个项目。”

　　张维伦告诉记者，除了自身的抱团联合之外，与房地产企业的强强联合也成为非地产企业在房地产领域立足的一个方式。

　　“产能跟资金合作，这是非地产企业进入地产行业立足的根本。”韩桐（广州）投资顾问有限公司总经理韩世同向记者表达了他的观点。

　　据了解，去年雅戈尔置业牵手中海地产，共同开发位于江苏的中海雅戈尔姑苏公馆项目。在此之前，雅戈尔置业在杭州的第一个名为“篁外”的项目也是与中海联袂打造的。同样，纸业龙头玖龙纸业在地产方面的试水之作“龙湖居”也是联合万科共同开发。

　　维森置业董事长张维伦表示，龙头企业强强联合拿地、开发，实则是弱弱联合，因为在某一个项目中，各自都有因为有短缺，所以必须联合拿地或是联合开发才能更有竞争力，在房地产行业只要企业能独吞利润，又何必与他人分享。日前，随着房地产门槛越来越高，企业之间联合拿地、联合开发将成为一种发展趋势。