广州的国土部门正在面临一个前所未有的挑战。8月14日，广州市政府发布《广州市2017~2021年住宅用地供应计划》，提出今后5年，全市计划供应住宅用地3200公顷，以保障建设75万套住房用地需求。其中普通商品住宅60万套、租赁住房15万套。

　　每年12万套普通住宅供应是什么概念？克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为，在广州历史上，只有2016年成交量超过了12万套，其余年份几乎都在10万套以下；供应方面，只有2008年和2014年超过了10万套。

　　方圆地产首席分析师邓浩志对中国房地产报记者表示：“这是一个非常宏大的计划，如果能够落实，可以从根源上解决高房价问题，大量新增供应将缓解目前市场严重供求矛盾，房价有望在未来几年逐步稳定。但在过去10年中，政府公布的土地供应计划仅有2年完成了。”此次广州大幅提升住宅供应计划，土地储备和用地指标能否跟得上仍有待观察。

　　15万套租赁住房的建设计划是很大亮点，但租赁住房用地被安排在了城市的外围区域，在配套政策尚未完善的前提下，如何提高企业竞投的积极性也是一大难题。

　　根据《广州市2017~2021年住宅用地供应计划》，未来5年，广州全市计划供应住宅用地3200公顷，年平均计划供应住宅用地640公顷。在这3200公顷的土地中，普通商品住宅用地计划供应2375公顷、租赁住房用地计划供应825公顷。住房建设计划安排75万套，其中普通商品住宅60万套、租赁住房15万套。

　　未来广州还将灵活采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”，超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等多种竞价方式，防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况。

　　在保证房地产开发用地平稳供应的情况下，优先安排租赁住房用地，加大普通商品住房用地供应，合理引导住房消费。

　　未来5年全市保障性住房以公租房为主，并结合各区发展特点，提供一定规模的人才公寓。同时，探索以政府统筹使用部分“城中村”改造村民复建安置房，加大公租房供应力度；鼓励房地产开发企业自持商品房，以出租方式供应市场，增加租赁住房有效供应。

　　在空间结构上，这次的土地供应计划也进行了明确区分。其中，内环以内以普通商品住房用地为主，目的是保护空间肌理、缓解老城压力，主要供应存量住宅用地；内环与外环之间以普通商品住房用地为主，功能为疏解高密度人口，适量供应住宅用地。作为城市拓展的主要区域，外环与北二环-东二环-广明高速之间以普通商品住房用地、租赁住房用地为主，未来将加大供应住宅用地。而地铁9号线、14号线、21号线、4号线形成的4个放射轴线两侧是广州中心城区与外围联动发展的重要空间载体，拥有的便捷轨道交通，将相应增加供应住宅用地，以普通商品住房、人才公寓为主。

　　据邓浩志介绍，在广州20年的商品房发展历史中，住宅每年的竣工套数最高就10万套左右，去年也仅仅只有8万套。“这次年供应15万套的计划，无疑是一次飞跃。”

　　肖文晓也强调，在广州历史上，只有2016年的成交量超过12万套，2009年突破了10万套，其余年份均在10万套以下。而从供应来看，也只有2008年和2014年超过了10万套。“如果未来5年是75万套的市场体量，这将是广州楼市从未有过的黄金时期。”

　　在邓浩志看来，如果土地供应计划能够落实，意味着未来会有大量的新增住房供应，目前市场严重的供求矛盾将得到缓解，高房价问题也会从根源上得到解决，房价有望在未来几年逐步稳定。不过，值得一提的是，过去10年，广州官方公布的土地供应目标，仅有2年是完成了的。“所以我们不得不思考，这次大幅提升供应目标，现今的居住用地指标、土地储备是否足够支撑？任务是否过于激进？”

　　租赁住房首入供地计划

　　这是租赁住房首次被纳入广州的供地计划中。

　　在全国12个住房租赁试点城市中，广州是动作相对较快的。7月份，广州发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，推出多项措施，积极支持租赁住房市场和现代住房租赁产业发展。其中最引人关注的莫过于“租购同权”的构想。方案提出要保障租赁双方权益，支持租赁居住方式，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。

　　此次把租赁住房纳入供地计划，并安排多达15万套的供应计划也可以看出广州发展住房租赁市场的决心。租赁住房用地被安排在了外环与北二环--东二环--广明高速之间，也就是城郊地带，生活配套和交通便利度都不及市区。邓浩志认为，“供应租赁用地”将对广州培育租赁市场起到积极的作用，但目前广州的租赁配套政策并无太大吸引力，企业盈利空间有限，参与积极性不高。

　　虽然各路资金蜂拥进入住房租赁领域，但盈利问题始终未解决。对广州这15万套租赁住房来说，如何消化和运营也是个严峻的考验。