匹配更多钱，更多的地，这就是当下房地产商业的大场景。
“大型开发商将在行业整合期获益。”标普全球评级（以下简称“标普”）之前发表观点称，波动的中国楼市可能成就更强大的开发商，小开发商则望而却步。
标普在这份中国房地产观察的报告中说，由于2016年中国房地产市场销售火爆，库存下降后，中国大型开发商将越来越多地依赖兼并收购来补充土地储备。而且，收购优质开发地块和获取低成本融资的能力将成为优胜劣汰的关键因素。
“龙头企业的规模是有增长空间的，主要来自行业的集中化，因为我国房地产行业的集中度还比较低，在大房企仍然保持一个超过市场整体增速的同时，是一些中小企业被兼并、在退出市场，这给大房企腾出了发展空间。在未来龙头房企市占率饱和之前，这是一个合理的方向。”万科集团高级副总裁谭华杰在2017年初分析房地产市场局势时说。
至于房地产市场风险，在“并购王”的孙宏斌眼里，房地产市场仍然会稳定健康发展。“市场就在那里，调控与否，已不关键，因为唱功已经不属于大公司的范畴，他们要的是做功，他们可怕也可敬的地方是，每一家都试图建立一整套财务模式和商业模式，改变过去式基因，改变行业的格局。”一位观察者认为对于目前的地产巨头，已经不能只从单一因素来理解其行为。
规模之战背后的全链条估值
截至7月末，已有8家房企进入千亿俱乐部。2017年“可能是房地产小年”的预测已经被击破。从地产巨头销售额猛增速度看，2017年比2016年还是有过之而无不及的又一个大年。
碧桂园、万科、恒大都在争夺谁先跨进5000亿元目标，一批第二、第三梯队的房企也调高了全年销售目标。旭辉地产、新城控股、阳光城已发布五年计划，号令五年内完成3000亿元目标。旭辉集团董事长林中表示，鉴于上半年的优异表现，旭辉集团上调2017年全年合同销售目标23%，由原定的650亿元，调升至800亿元。“未来5年内，旭辉将冲刺3000亿元销售额的目标并进入全国房企前十强。”
商界内外很多人都惊诧，房地产公司为什么热衷做规模，那些进取心强大的地产大老板也被认为在搞“大而不倒”的把戏。也有人提出，规模的“路径依赖”会不会是很多地产公司的死亡风险点。
这已不重要。“这个世界在乎的是你的努力和创造力。”碧桂园集团董事局主席杨国强在2017年7月1日的一个讲话中说的这句话，瞬间传遍行业，因为，他们感同身受。
在一个行业无限扩张时，做大规模是优先选项。中原集团主席兼总裁施永青在接受中国房地产报记者采访时评价内地开发商，“不计较眼前利益是内地开发商最犀利武器。”
超大型地产巨头具有很好的规模效应，而规模效应带来的第一重利益是，房企可以单独打造一条适合自己的产业链，大大降低企业的生产、采购成本。上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，“未来开发商将发生很大的改变，将逐渐从拿地开发转向运营及关联产业的整合，让物业不断升值。”
这只是一方面。通过观察分析，中国房地产报记者发现，共享经济的价值理念已经深度影响到房地产公司的眼光与行动，共享经济呈现的三种不同的价值——用户价值、体量价值和产业链重构价值，正是房地产巨头看重的方向。
从世界范围的公司史观察，更加看得清晰，大型工业企业为了应对由城市化和先进技术所带来的机会都会采取三种成长战略：一种是现有生产线的扩张，以供应更多的同一类型的消费者；另一种是在其他地区寻求新的市场和原料来源；还有一种是开发面向不同类型顾客的更大范围的产品来创造新市场。
这三种发展方式，现在正被地产巨头融合起来推动。恰好可与规模效应一拍即合，所带来的第一重利益是估值重估，这正是地产巨头们当前的追求。
花旗在7月初一份报告中指出，碧桂园上半年销售额令人惊喜，收入跳跃式增长，杠杆率降低，领先其他优质同业，预计夺全年销售冠军，毛利率见底回升，相信碧桂园估值重估会持续。
估值重估最迅速的还有恒大。7月27日，中国恒大股价涨幅一度达到13.88%，接近24港元创下新高，中国恒大总市值一举突破3000亿港元，达到3103.2亿港元。股价上涨是因为业绩配合，今年上半年恒大销售业绩大增，利润是去年同期的3倍。恒大也向投资者做出了2017~2019年度净利润分别不少于243亿元、308亿元及337亿元的承诺。
一切并购，皆为土地而来
“7月份和第二季度涌现多笔重大并购交易后，2017年全年中国房地产业并购交易总额有望创纪录。”穆迪投资者服务公司7月31日在一份新报告中称。
2016年，中国房地产行业境内外完成并购案例197起，涉及金额4014亿元，以恒大、融创和阳光城并购动作最为进取。
对于房地产并购背后的动机，代表人物孙宏斌解释得最清楚，“房地产行业的并购价值在于土地”。
从土地储备规模计算，目前融创中国超过了1.5亿平方米，仅次于恒大和碧桂园。
万达集团董事长王健林在与孙宏斌的签约仪式上说，收购13个文旅项目将会给融创中国带来机遇。“这些分布在一二线城市的低成本销售物业，将使融创财报合并收入和利润大涨。两年内，可助力融创进入房地产企业收入前两名。”
在去年的一个内部讲话中，孙宏斌曾经表示，房地产行业已经到了一个规模上的天花板，但市场集中度会迅速攀升，行业的前十名会在接下来的几年里占到40%左右，前100名会占据70%~80%的市场份额。“前10名的平均销售规模会在4000亿元以上，这将主要通过行业间的收购、兼并来实现。”
孙宏斌说的是实情和局面。去年4月份恒大董事局主席许家印在布置全年工作时发出指令，“接下来48天，我们要大上100个项目。”随后恒大展开大尺度并购。
在7月10日爆出融创中国和万达的“世纪大并购”事件之前，6月29日，万科在股权战中解脱后，以551亿元拿下广州广信花地湾地块，被称为“史诗级交易”。
对于房地产市场的生态和并购态势，谭华杰从行业集中度上对比分析，一方面房地产开发利润下降，另一方面融资成本差异扩大，两个因素结合在一起，会推动行业集中度快速上升，推动大量的中小房企或者退出行业或者被并购。“以美国的经验来看，影响房地产企业集中度的最大因素是融资价格的差异化。美国原来的一批龙头房企，即原来的五大开发商，他们加速增长期都在1992年到2005年，比如美国的帕尔迪，市占率最高到8%，但是在1992年的时候，它的市占率和我们现在差不多，就在3%左右。为什么它能在十几年的时间内，把市占率提高一倍以上？背后的重要原因就是大房企在融资方面具备很大优势。在美国，小型房地产公司也是通过贷款公司借钱，利率也很高，而大房企利率就低很多。这个就是融资价格或者利率差异导致的结果。现在中国的这个趋势也比较明显，大房企相比小房企，贷款利率也能差到一倍以上。”
孙宏斌就直接说，别的行业并购的是资产占有率、大脑、专利，而房地产行业并购的就是土地。
在地产巨头大肆并购背后，土地供应的逻辑很清晰。以北京为例，以数据为证，2012年至2016年间，北京商品房供地计划平均值超过850公顷，其中2014年是1000公顷，但至2017年则骤然下降至260公顷，较2016年的850公顷亦减少七成，为五年来最低。
2017年前7个月，卖地最多的50个城市合计土地出让收入达到1.7万亿元，与2016年同期相比上涨44.5%，50个城市平均地价上涨33%，北京最为耀眼，前7个月卖地收入就超过1200亿元，超过去年全年总额。
光是这些珍贵的土地及其总成本，只有地产巨头才能撬得动。
不管白猫黑猫 找到钱是硬道理
8月2日，融创中国（01918.HK）公告称将发行美元海外债引发了市场关注。融创中国称此次发债旨在优化债务结构，所得款项净额拟用于偿还、替换现有的高成本负债。
这是继恒大、龙湖、碧桂园、绿地之后，今年又发行美元债的房企。目前，国内房企融资主要分为债权融资和股权融资两大类。一般而言，债权融资占据总融资额的绝对比重，股权融资的比例并不高。但这个规律正在被形势所破。
债权融资方面。彭博数据显示，2017年5月开始至7月25日，中国房企业共在海外发行32只债券，发行总额达1213.12亿元。这一规模占内地房企近年来境外发行存续债券规模的1/5。而从年初开始到7月25日，中国房企在境外总计发行60只债券，发行总额为1964.51亿元，已超过2016年全年的发行规模，创下历史上内地房企美元债融资规模纪录。
从单个房企来看，恒大（03333.HK）从5月份以来，总计发行三期美元债，规模达66亿美元排在首位，票面利率分别为8.75%、7.5%、6.25%。其次是佳兆业（01638.HK），境外发债融资规模为37亿美元。中国建筑（ 601668.SH ）境外发债融资规模为10亿美元。
此轮海外发债利率情况如何？天风证券研报称，一般房企海外债的息票分布于6%~8%区间段。“2017年5月以来，房企发行债券的票面利率有向中间集中的趋势，仍主要集中分布于6%~8%区间段。佳兆业集团于2017年6月30日发行的7年期美元债利率最高，达9.357%。”
股权融资方面。今年以来，股权融资模式使用房企中，中国恒大（03333.HK）和华夏幸福（600340.SH）领先同行。
5月，中国恒大为旗下10个项目进行股权融资，总金额高达108.5亿元。这些资金用途主要用于项目地块开发建设，融资之后，项目公司50%以上的权益仍由中国恒大持有。
4月至6月，华夏幸福通过股权融资获得97亿元资金，增资后华夏幸福亦持有项目公司50%以上的权益。
根据同策咨询研究部监测的40家典型房企融资情况，2017年6月共计完成融资金额折合人民币共1131.66亿元，环比5月的604.92亿元增加87.08%。
一般认为，股权融资是房企最后选择的融资手段，因为，选择股权融资很容易被市场认为企业现金流欠稳定。
地产巨头都清楚，有关他们的财务悬崖、规模陷阱的讨论，会一直继续不会停止，但至今对他们还没有造成任何危害严重的后果。游戏必须抓时抢势继续。
