这个夏天，部分热点城市房地产市场的降温，似乎并未影响到武汉楼市的狂奔。

　　一房难求、“日光”现象俨然成为武汉房地产市场常态。克而瑞统计数据显示，今年上半年，武汉中心城区120次开盘，其中76次日光，比例63%。在120次开盘中，54次捆绑精装修，33次毛坯改精装，13个原定毛坯项目开盘即选择精装修。抢房热潮蔓延到整个大武汉，从主城区到四环线，从江夏区、新洲区到蔡甸区、汉南区。

　　而武汉二手住宅价格涨幅更是超过新房价。据当地市场人士称，目前武汉二手房房价已由前期的部分区域倒挂转入全面倒挂阶段。武汉二手房卖家则表现出售房迫切度和诚意较低，保持高姿态喊价的迹象。

　　武汉房地产市场火爆源于当地住房市场的供不应求。上半年，限购限贷限价迫压下，武汉市商品住房累计新增供应853万平方米，较去年同期回落23%。而住房需求依旧旺盛，自住改善性需求重新成为市场主力，投资性需求亦占重要份额。

　　“调控仍将持续，市场博弈也在持续，未来一段时间武汉楼市将进入盘整状态。”中指院武汉市场分析人士表示。

　　供不应求 开发商捂盘惜售

　　武汉的房子似乎一直以来就比较“稀缺”。数据显示，武汉新增住宅供应面积从2015年起就开始持续下降，但销量却连续几年高企，蝉联全国第一。2016年，武汉新增住宅供应面积超过3000万平方米，去年年底库存已降至6个月以下。

　　今年上半年，武汉新增住宅供应进一步减少。中指院数据显示，上半年武汉市商品住房累计新增供应853万平方米，较去年同期回落23%。按照目标，今年二季度，武汉共有1737.17万平方米的商品房新增供应。

　　“受政府限价规定的影响，开发商对于拿预售证开盘的意愿并不强烈，普遍采取降低供货速度、与政府博弈备案价的举措，有部分楼盘甚至可以拖上1年都不开盘，进一步加剧供需不平衡的问题。虽然房管部门一直在严厉打击‘捂盘惜售’，要求取得预售许可证的项目，在10日内一次性公开全部准售房源，但有一些开发商的项目明明已经竣工并达到上市标准，迟迟不到房管部门申请预售，采用按兵不动的方法‘变相捂盘’。”有当地知情人士指出。

　　供应量下滑直接导致上半年武汉楼市成交量显著下降。据武汉市房管局数据统计，上半年，武汉新建商品住宅成交10.05万套，同比、环比分别下跌34.7%、27.68%，仅为2016年全年29.28万套的34%。

　　销量下滑并不影响住宅销售的火爆。根据中指院数据，上半年武汉市场出现92个“日光盘”，开盘平均去化率达88.89%，创出历史新高。从热销项目看，以均价15000元以下楼盘为主，这也成为武汉目前置业主流。

　　武汉市商品房库存下降很快。根据武汉市统计局数据，截至6月末，武汉商品房待售面积289.78万平方米，同比下降50.7％，降幅比一季度扩大了10.6个百分点。而据中指院数据，截至2017年6月30日，武汉市住宅出清周期为4个月，部分热点区域甚至低于2个月。

　　主力成交仍是首置首改

　　什么人在抢购武汉的房子？这其中投资投机比重有多大？尽管没有具体的数字，但可以从一则数据估算出来。

　　根据克而瑞市场报告，上半年武汉商品住宅市场主力购房人群呈现年轻化趋势，26~35岁，占据市场的58.9%。最受市场欢迎的是主打两房及小三房的80~100平方米，以及100~120平方米的三房户型。市场主力成交仍是首次置业和首次改善性购房。

　　值得关注的是，80~100平方米的户型，销售额在逐月下滑，而100~120平方米的户型在逐月上升。而根据政府规划，至2020年，武汉人均居住面积达到40平方米，以目前武汉市户均人口2.72计算，未来五年，100~120平方米的产品仍是主流，占比还会继续提升。不过，虽然它是主力，但是其价格承受能力并没有显著上涨。数据显示，100~120平方米的户型的成交价格涨幅只有0.6%，而120~140平方米的户型达到了5.4%的涨幅。

　　房价涨幅最大的是不足80平方米的房源，价格涨幅达到13.8%。从产品需求来看，目前武汉的主力需求是100平方米以上的改善型户型，小户型价格的飙升令人费解。

　　“事实上如今在中心城区购买小户型的很少是刚需一族了，不少真正的刚需都被挤压到盘龙城这样的区域去置业了，在这些小户型的需求中，投资投机占了很大一部分比例。”克而瑞武汉总经理分析师吴洋认为。

　　“我们测算去年武汉房地产市场投资比例约占40%。今年市场受限购限贷打压，投资投机比例会减一些，但不会低太多。”克而瑞武汉市场分析师谭尧认为。

　　楼市或进入盘整期

　　目前不少开发商对武汉市场看好，认为火热之势将继续延续下去。这种想法也许过于乐观。因为武汉房价上涨的基础——房地产市场供不应求局面有望得到缓解。而且，政策层面也不允许武汉房价持续过快上涨。

　　“从未来楼市供应上看，武汉未来的供应量是相当可观的，今年下半年武汉中心城区供应量预估有853万平方米，全市供应预估有1177万平方米。武汉的供应情况也与市场环境息息相关，如在2014年市场普遍信心不足时，武汉的楼市开工量大幅减少，而在今年积极的市场预期下，项目入市将颇为积极。武汉房价根本不存在快速上涨基础。”吴洋认为，在今年第二季度，武汉房价已有止涨的趋势。

　　正在加大力度入市的还有大量租赁住房。7月18日，住建部、国家发改委、公安部、财政部、国土资源部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，其中提出，当前人口净流入的大中城市住房租赁市场需求旺盛、发展潜力大，但租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善，租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有充分发挥。因此，选取12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位，其中就包括武汉。

　　根据武汉市房管局官网日前发布的《武汉市关于开展培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见（征求意见稿）》，武汉市将多渠道增加租赁住房供应。鼓励房地产企业和住房租赁企业通过新建商品房增加租赁住房供应；鼓励住房租赁企业、房地产经纪机构通过存量房市场增加供应；将部分公租房源调整为租赁住房向社会出租。

　　“短期看，发展租赁市场不会对房价带来什么影响。如果租赁房源供应到一定规模，比如占到市场租赁房源的20%~30%会更高，则对租赁和房价有影响。”中原地产研究咨询部总监宋会雍认为。

　　而且，今年全国涨幅前五的城市无不迎来政策的调整，武汉也很难独善其身。而目前武汉限购区域主要集中在中心城区，如硚口、汉阳、武昌、青山等，而江夏区、蔡甸区、武湖、新洲区、汉南区、黄陂前川及汉口北等地不受限购政策的影响。

　　无论是限购还是限贷，今年下半年武汉都需要来一波细化政策了。