“我在这里住了很多年了，周边房价都涨到6万元/平方米以上了，这边租金还是19.8元/平方米。虽然外观看起来旧了点，但对于在深圳打工的人来说，住这里比城中村舒服一点。周边生活配套齐全，还有梅山小学、梅山中学，最重要的是还有地铁站，出行方便。”住在深圳市福田区梅山苑公租房的曾先生对中国房地产报记者表示。

　　深圳市南山区前海的龙海家园则在近期成为了公租房热门候选，7月初开放配租房3254套，其中，656套作为深港合作住房专门面向港资企业和人才配租。龙海家园基准租金标准为32元/平方米，据此推算，单套住房最低可至每月1120元，物业管理费为每月3.2元/平方米。

　　海归人士高小姐作为金融人才引进，其对中国房地产报记者表示：“当时选择来深圳，一方面是深圳市政府出台了一系列引进、激励、培养金融人才的相关措施，另一方面深圳高房价下，提供公租房也降低了生活成本。”

　　无论是普通打工者曾先生还是高素质人才高小姐，都成为了公租房的受惠者。根据“十三五”规划，深圳计划筹集保障性住房40万套，供应35万套，其中面向人才群体供应不少于70%。“十三五”期末，住房保障覆盖常住人口比率确保达到20%，力争达到23%；力争全市保障性住房与商品住房套数的比率由31%提高至40%。

　　若“十三五”期间供应35万套保障房能够实现，那就意味着平均每年7万套，可供7万个低收入和人才家庭入住，保障性住房建设会大大缓解深圳楼市的压力。

　　“这是一个很大的进步，增加了很多保障房供应，但这是远远不够的。深圳常住人口过千万，接近70%的人没有属于自己的产权房。政府应重新统计人口和保障房需求量，并大面积增加保障房供应数量。”深圳市人大代表李胜飞对媒体表示。

　　事实上在深圳被住建部选择为租赁试点前，就已经为保障房出台多项政策。深圳市规划和国土资源委员会（以下简称“深圳市规土委”）发布的《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》（以下简称《实施计划》）提出，深圳今年计划新增安排建设商品住房8万套，保障性住房和人才住房5万套。

　　土地瓶颈

　　数据显示，深圳有高达78.2%年轻人处于租房状态。粗略估算，深圳租房市场规模在1000亿元以上。

　　深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示：“深圳之所以被选择为试点城市，因为是租赁房占比最大的城市，2000万人口中80%租房居住。另外70%房子处于租赁状态，其中占比过半的城中村基本都是出租。”

　　值得注意的是，“十三五”期间，深圳新筹集建设保障性住房和人才住房40万套，几乎相当于特区成立30多年以来建设的政策性住房总和，也超出了“十二五”期间全市开工的商品房数量（35.7万套）。40万套住房中，人才住房将不少于30万套。

　　为了完成这一目标，7月深圳市规土委发布了《深圳市2017年度城市建设与土地利用实施计划》中着重明确了保障性住房的用地安排原则，并将保障房、民生设施建设用地作为强制性指标，落实到各区(新区)，列入政府绩效考核指标。

　　尤其是保障性安居工程用地计划供应50公顷，并将优先安排在公共交通便捷的地区、轨道站点上盖及沿线以及人才居住需求集中的产业园区等区域。

　　另外，由于深圳土地资源枯竭，近些年来不得不大力进行城市更新改造项目来释放土地资源。2015年深圳的年度土地供应中占比达到了72%，但城市更新项目平均建设周期需要7年之久。而且拆迁矛盾加剧导致周期长、成本高昂，不确定性也急剧上升。

　　为了更好地完成“十三五”计划，深圳市规土委在7月中旬发布《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》修订意见稿。将扩大城市更新保障性住房配建比例地区范围，按照全覆盖原则，基本生态控制线外全覆盖，适用于所有改造为住宅和商务公寓的拆除重建类城市更新项目。

　　李宇嘉对中国房地产报记者表示：“现在每年住房用地绝大部分都给了保障房，留给商品住房很少。现地出让建设保障房比例会更高，‘十三五’40万套保障房建设目标中70%是租赁住房。未来，一些用地除了偏向保障房建设，还有14种渠道来新增土地。也是总结‘十二五’的经验教训，现在在想办法，包括配合地铁上盖的物业，城市更新配建只是一种。”

　　房企转向存量用房

　　在企业层面，万科已在2015年推出公寓品牌“万科驿”，并将其作为万科转型的五大新业务之一，预计2017年将提供15万间租赁公寓，主要类型为6个月以上租期为主的中长期租赁服务。

　　“目前万科做法是整体租下一些闲置房源，如农民房、工厂房，然后再改造。从闲置空置资产到村镇集体资产，到经营不佳的转让资产，都将成为万科获取项目的方式。万科有自己的投资标准以及市场化的运作方式，将大力关注公寓属性土地出让，或会和其他企业联合拿地。2017年至2020年间，万科驿将在深圳留仙洞和红树林开设两个项目，共开放9400间服务公寓给深圳的新移民。”万科相关人士向中国房地产报记者表示。

　　国企深业集团推动的“青年房卡计划”，主要是和深圳市各区政府、深圳市住建局提供旧宿舍、厂房等存量物业，由深业集团操刀，采用工业化、模块化、标准化的方式，升级改造为适合青年人特点的集中式“青年公寓”。计划2017年底推出8000套，2018年底推出2万套。“无论是发展租赁市场，还是搭建租赁平台，均旨在建立房地产租售并举的长效机制，也以此来稳定市场预期，平抑房价过快发展。但市场上要有足够多的、价格足够够低的出租房，才有可能降低市民买房的欲望，而且这需要一段比较长的时间。很多房企纷纷加入房东行列，可见长租公寓在未来几年内将大规模出现。但我认为价格、服务是关键因素，是他们能否长期运营下去的条件。目前发展租赁市场的理想是美好的，但过程是艰辛的。”美联物业全国研究中心总监何倩茹表示。