2013年7月，成都商报房产版针对专业市场售后返租现象进行了为期一个月的深入报道，报道之后成都市工商局、成都市城乡房管局等部门都加大了执法力度，而各大专业市场关于售后返租销售模式的宣传也锐减，投资者和购房者也减少了对这类产品的购买。

　　时间过去了两年，近期成都商报记者再次深入成都专业市场进行调查发现，一些专业市场依旧在靠返租、包租，承诺高回报率吸引购房者和投资者，而其中不乏更加高风险的变异产品出现。

　　核心提示

　　售后包租 最高可被判刑10年

　　售后返租，也叫售后包租、售后回租，是指房地产开发企业为促进销售，在其楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内，由该房地产开发企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分房款或偿付一定租金回报。2013年1月，最高法做出专门规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判十年有期徒刑。

　　典型案例1

　　大港建材城：投资5万无产权 回报率惊人

　　“我们现在有两种产品，一种产品的最高回报率为11%，一种回报率为17.5%。”前日在大港建材城，一位姓江的投资顾问表示，第一种产品前3年租金按照每年总房款的8%一次性直接抵扣房价，第4、5年按照不低于签约价的9%进行返还，第6、7年按照不低于签约价的10%进行返还，第8、9、10年按照不低于签约价的11%进行返还。

　　对方现场算了一个账：以沿街138号商铺为例，总面积为99.55平方米，单价10502元/平方米，总价为1045474元。扣除前三年返还的24%，购房者实际需要支付为794560元，这也为实际签约价格，实际平均单价约为7982元。第4、5年按照9%返还，每年返还房租约为71510元;第6、7年按照10%返还，每年返还房租约为79456元;第8、9、10年按照11%返还，每年返还房租约为87402元。整体拉平，10年里的平均收益率约为7%左右，在整个成都商业市场来看都是一个很不错的收益率。

　　而除了这种方式外，另外一种产品的收益率更高，6年里年收益率最高为17.5%。“我们这种产品的投资门槛大概在5万左右，最小可购买8个多平方米，每个平方米差不多6000元左右的价格。”江顾问表示，这种产品是6年包租的模式，6年期间购房者是没有产权的，但6年之后可以优先购买铺面。“如果6年之后你不购买铺面会全款返还，投资者最高享受17.5%的年收益率，每半年结算一次，第一个半年是按照13%年回报率来返还，以后每半年提高0.5%，最高年回报率可达17.5%。中途如果返还结算不及时，投资者可以随时要求退还成本。”

　　按照这一说法，投资5万，在6年后，回报总共将高达93.75%，即4.6875万元。但需注意的是，投资者在购买商铺后，与其签订返租合约的并非开发商，而是商业管理公司———成都大港建材城管理有限公司。虽与开发商成都大港置业有限公司同属大港集团，但属于不同的主体。

　　实地调查

　　一期运营近3年 现在月租金30元

　　“现在一期基本都租出去了，租金平均是30元/平方米·月。”江顾问表示，所有的新兴市场都有一个培育期，现在虽然租金比较低，但是10年之后的租金肯定会不一样。

　　大港建材城目前已运营近3年，在记者对这一租金无法保证高收益率进行质疑时，江顾问表示现在就算是亏，开发商也会自己补足收益率返还给购房者。

　　记者随后在大港建材城内调查，大部分的商家都在开门做生意，但还是有很多铺面关着门，并不像置业顾问所描述的为满租状态，而且记者看到在一期里进行购物的消费者非常少。而据江顾问表示，一期里的商家都是做批发的，不可能像做零售的那样会有很多的客户。“城里很火的卖场主要做零售，里面的很多货都是从这里批发出去的。”

　　在提到二期有没有销售时，江顾问表示：“之前在建的二期销售过一段时间，但现在销售的为一期。二期可能会开业之后再进行销售。”

　　开发商回应

　　没有返租类型产品，只有现铺销售

　　昨日，大港建材城销售经理苏先生接受成都商报记者采访时表示：“现在大港没有5万元门槛、最高年收益率17.5%、6年期间不拥有产权的产品;而10年返租、头三年24%收益直接房款抵扣、后7年递增返还的产品以前的确销售过，现在也没有了。”当记者询问现在销售的产品类型时，苏先生表示：“现在销售的是现铺，租金是购房者自己去找商家收取。“17.5%这样的收益太高了，怎么可能有这样的产品。”

　　典型案例2

　　中润欧洲城：包租10年 前5年保底收益47%

　　“如果买100万元的铺子，第一次只需支付58万即可购买，也就是说在购买时我们一次性返还租金为总价的42%，在第4、5年再返还总价5%的租金，剩余包租期的5年租金，你们自己收取。”6月2日，中润欧洲城的置业顾问称，现在欧洲城一楼商铺的销售价格为17000~18000元/平方米，铺面为100平方米左右，二楼商铺的销售价格为13000元/平方米左右。

　　按照前5年返还47%来计算，前五年的年收益率平均为9.4%，这样的高收益率已经远超一般的商业地产投资回报率。

　　实地调查

　　开业近两年，项目一期还是免租

　　据资料显示，2013年10月，中润·欧洲城一期正式开业，截至目前一期已运营近两年。“我们到目前为止是在免租期。”百年家居生活馆位于中润·欧洲城A7馆5-10号，其家居顾问李女士称，目前整个家具城大部分商家仍在免租期。

　　“我们现在没有交过租金，如果未来要收租金，我们可能能承受的租金也就是30元/平方米·月左右。”中润·欧洲城开业后就进驻的美舒客家具商城家居顾问黄女士表示。

　　“目前一期的铺子都已租出去了，现在只能够购买二期的商铺，如果是商家拿来自己经营不享受返租的话，整个销售价格可以双方进行协商。”中润欧洲城置业顾问表示，一期免租的铺子现在都没有了，一期的招商率是100%。

　　记者随后在中润·欧洲城实地查看发现，大部分铺子都挂起了招牌，但有不少是大门紧闭，有些铺子虽然开着门，但店内没有开灯。当记者进入店内时，销售人员才打开卖场灯光。而在记者逗留的两个小时内，只看到3辆车停到项目停车场，在记者随机逛的5个店铺内都没有碰到其他消费者进入。

　　记者随后调查周边同类型专业市场，一楼的租金在35~50元/平方米·月。周边家具大卖场招商顾问叶小姐就表示：“这个价格还是经营得比较好的卖场的价格，有的卖场一楼最低租金只需要30元/平方米·月，而且很多卖场会用很长的免租期来吸引商家入驻。”

　　开发商回应

　　不是返租，是直接在总房款中减免

　　“我们现在不是返租，我们是直接把前5年铺面的租金一次性在投资者的房款中减免。”昨日，记者询问中润欧洲城有关负责人雷晓刚是否知道宣传“返租”违法时，对方如此解释。至于“10年包租”的承诺，雷晓刚表示前5年是由中润来经营，前5年租金收益在总房款中减免，后5年的租金随行就市，投资者可自己出租，也可委托中润来出租。

　　但是，当记者问及如果后5年租不出去怎么办时，雷晓刚一直用“随行就市”来回应。

　　三大疑问

　　1、租金抵扣房款 购房者占了便宜?

　　由于产权等原因，大部分的专业市场为只租不售。而同样可销售的专业市场中，万贯国际五金机电配送大市场目前的销售价格均价在6000元/平米左右。而大港建材城现在10502元/平方米的单价要远远高于同区域市场水平，即便是减掉第一次直接抵扣的3年24%的收益率，销售均价仍在7982元/平方米左右的高位，远高于周边专业市场均价。这样看来，开发商这种返租的形式更像是一种“价格游戏”，用购房者自己的钱购买再通过返租的形式返还给购房者，购房者是否真的占到便宜了?

　　2、现有低租金如何维持高回报率?

　　按照目前大港建材城30元/平方米·月的租金来测算，现在大港的投资回报率仅在3%左右，如何维持高达11%的回报率?

　　而按照中润·欧洲城10年包租，前5年保底收益47%的政策，前5年年投资回报率为9.4%。按照其现在的一楼17000元/平方米的销售价格，以周边卖场一楼每月50元/平方米的较高租金来计算，其投资回报率仅为3.5%左右，两者之间巨大的差距由谁来填补。而按照目前中润一期大部分商家的免租政策，更是谈不上投资回报率。

　　3、高回报率却无产权 买铺还是理财?

　　大港推出的年收益率最高17.5%的产品，投资者在购买时并不能购买到商铺的产权，而是购买经营权，6年之后有购买商铺的优先权，但6年后商铺的价格、经营状况都是一个未知数。

　　即便这样，开发商仍能给予6年最高年收益率17.5%的高回报承诺，并且承诺购买者在6年内可以随时要求开发商返还本金，6年之后，投资者可以选择购买商铺，也可以选择要求全额退还本金。

　　这样的行为看上去究竟是购买高风险的金融理财产品，还是购买商铺呢?

　　市工商局

　　销售时承诺返租属违法 将依法查处

　　成都市工商管理局市场监督管理科相关负责人昨日告诉成都商报记者，大港与中润如果在广告或销售中确实承诺“包租”、“返租”以及高回报率，明显属于违法。

　　其中，1996年国家工商总局发布的《房地产广告发布暂定规定》第十六条规定，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。该人士指出，即便是17.5%的收益率是真的，但根据相关法律规定，它仍然是一个违法广告。“对于违法内容，我们会依法查处!”而2001年，建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》也明确规定，房地产开发企业不得采取返本销售的方式销售商铺房。

　　律师说法

　　返租包租宣传有违规之嫌 卖经营权或涉嫌非法集资

　　泰和泰律师事务所合伙人刘俊告诉成都商报记者，大港建材城与中润·欧洲城承诺的高回报率，其宣传的“返租”、“包租”有违规的嫌疑。

　　2001年，建设部颁发的《城市商品房预售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取返租销售或者变相返租销售的方式销售商品房。至于承诺能否兑现，取决于业主与返租方签订的合同。即便是收益能够兑现，但这种方式本身就有违规的内容。因为，即便是第三方公司与购房者签订协议，但也属于变相的“返租销售”。

　　“如果开发商现在销售经营权，销售的商铺不是独立的商铺，而是某个商铺的一定面积，那么有可能涉嫌拆零销售，这是一种违法行为。”刘俊表示，如果开发商并不是以销售商铺为目的而承诺高回报吸收投资者资金，那么还有涉嫌非法集资的可能。

　　“经营权转让”在逻辑上应该是，先由投资者与开发商签订若干年租赁合约，并一次性缴纳租赁款，然后再委托开发商将不动产转租，获取包租利润。刘律师表示，回报率受转租顺利与否、市场租金浮动等因素影响，而包租通常由经营公司承担，假如转租不利、收益较差，普通的经营公司无法承担资金压力，甚至卷钱走人，极容易使投资者血本无归。

　　业界声音

　　返租包租和回购行为违反商业地产基本原则

　　四川商业地产联盟秘书长 冉立春

　　首先，给投资者承诺回报的主体应该是商家而不是开发商。但问题是：现在开发商承诺的年回报率8%~12%，商家根本承受不了。其次，返租行为割裂了开发商、投资者和商家的利益关系：开发商为了刺激销售承诺高回报，投资者不关心经营只看回报率，商家关心的是经营收益和招商政策。冉立春称，商铺在没有正式运营之前租金是零。换句话说，开发商给投资者承诺的高回报，并不是市场平均收益，而是人为制定出来的。

　　第三方公司签约投资者 “责任有限”风险很高

　　中成房业成都公司副总经理 赵亮

　　开发商为了规避政策风险，通过第三方与投资者签订“包租、返租”协议，但第三方公司均是“有限责任公司”，其注册资金往往不会超过1000万，但面对动辄几千万上亿的租金收益承诺，这样的第三方公司难以承担未来巨大的责任。

　　而大港承诺最高17.5%收益率的那种类型的产品，可以说更像是一种高风险的金融产品，是“返租”、“包租”模式的变异产品。这种风险更高，投资者的资金安全更难得到保障。

　　拨86613333-1 举报售后返租商铺

　　“售后返租”的商铺存在的问题和风险多多，你身边是否有这样的商铺在销售，你是否买入了这样的商铺，请拨打成都商报热线86613333-1咨询或投诉。本报也将持续关注。

　　记者手记 高回报的承诺背后是高风险

　　上周末，记者跑遍了成都东南西北的专业市场。一些专业市场生意很好，例如富森美、八益、荷花池等。但反观一些新兴市场，基本可以用门可罗雀来形容。2013年7月，成都商报曾经做过一组“专业市场售后返租大调查”，当时一些开发商描述这些新兴市场都非常乐观，承诺给购房者和投资者的回报率有的高达12%。

　　但时过两年，记者再次走访这些新兴市场，基本没有发现哪个市场有热火朝天的景象，而租金基本都徘徊在30元/平方米·月左右。没有好的生意，口岸怎么能算是好口岸，又怎么会有高租金，那之前开发商高回报率的承诺又如何兑现呢?

　　而记者还发现，现在的专业市场除了一贯的售后返租、售后包租的模式之外，又变本加厉出现了一些变异的高回报产品。

　　2013年，成都商报在报道售后返租乱象之后，专业市场在很长一段时间里对售后返租的宣传显得相对低调，但却一直暗流涌动。而现在，这一现象更是变本加厉，究其原因，有专业市场多年工作经验的黄先生透露，很多的专业市场开发商并不是真正的开发商，而更像是在玩资本游戏，抓住投资者追求高回报的心理，将高风险嫁接到了这些投资者身上，如果市场经营得好，则是皆大欢喜，如果市场经营不好，卖完房子就直接撤漂。而和投资者签订投资回报的主体一般都是有限责任公司，一旦申请破产，承诺给投资者的高收益就是水中月镜中花，而投资者即便拥有商铺的产权，靠一己之力也很难将铺子租到好价钱，而铺子想要转手卖出更是难上加难。而现在新出来的这些变异的售后返租产品，投资者甚至连商铺的产权都没有，投资风险更高。