回首2014年，房企很忙：大型房企忙着多元化转型，中型房企忙着深耕区域，小型房企忙着扩张规模。

    不管是从哪个阵营中，都能窥探出一丝危机交错的气息。

    特殊的转折期，造就可贵的经验。第三期《新华解码：2014房企启示录》，试着梳理2014年各大阵营房企的轨迹，为刚刚开局的2015年提供一点启发。

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   房企启示录①第一阵营业绩稳增 后千亿时代探路多元化

    “500-1000亿间中等规模的房企，主要操作方式是实施区域深耕，以前是布局某个城市，现在更多是布局大区，从而提高在某个片区的市场占有率，最终提高市场份额，增加竞争力。”日前，克而瑞负责人在接受新华网采访时，向记者介绍第二阵营房企目前正在践行的发展策略。

    深耕大区域、初步完成全国化。在这点上，龙湖、华润、金地、世茂正在做，或者正在思考怎么做。

    由点及面 区域深耕

    以上海为中心，辐射周边，最终确立长三角区域布局，这是世茂的做法。

    1989年成立的世茂集团，于2000年在上海开发第一个楼盘项目之后，便一直深耕于上海，不越“雷池一步”。

    发展策略的改变是在2004年，是年7月，世茂成功竞得南京下关宝善地块项目，此举意味着世茂长三角战略正式拉开序幕，迈入急速扩张轨道。此后，世茂又伺机进军昆山、常熟、绍兴、芜湖、嘉兴、常州、杭州、苏州、无锡等城市。

    在确立重点发展长三角区域之后，世茂将发展眼光投向福建。从2003年，世茂集团在闽首个项目启动，到而今世茂在福建多个项目分布于福州及厦漳泉区域，汇集了旗下住宅地产、商业地产、旅游地产、产业地产各板块。

    而今，世茂在上海、杭州、昆山、张家港、福州、晋江、泉州、石狮等城市的开发面积和销售额，占世茂全年开发面积和销售额的50%以上。

    “世茂拿地会重点考虑长三角跟福建，这是世茂品牌、客户、团队优势最强的地区，所以这几个地区会做比较多的项目。”谈及今后发展，世茂集团董事局副主席许世坛如是说。

    世茂的发展或许是第二阵营房企们的缩影，却不是全部。与之相比，龙湖给人的印记则更为“地域化”。重庆与龙湖，一座城市与一个企业，在很多人心中似乎已经紧紧相连在一起。

    从区域统计来看，更能清晰看出龙湖布局的重点。西部城市中，龙湖集中精力发展重庆、成都两地。在重庆，龙湖在售项目达十个，成都则为5个。在长三角，龙湖布局范围最为广泛，上海、常州、无锡、杭州、宁波、绍兴、苏州均有龙湖项目分部。而在环渤海地区，龙湖也相继进驻北京、沈阳、济南、青岛、大连等城市。

    而在已经完成中西部、环渤海、长三角三大区域的布局之后,龙湖又将下一个战略布局的区域锁定在华南的珠三角核心城市广州、深圳。2014年年末，龙湖竞得广州华美牛奶厂两宗地块，继在同年2月份土拍中不敌中海之后，终进广州。再加之龙湖此前进驻福建、佛山两地，龙湖的华南区域布局已初具规模。

    同样窥伺广州已久的还有华润，采用先布局广州周边城市及省份，对广州形成包围之势，这不是龙湖的独创，华润也在这么做。

    2014年，深耕深圳的华润，将版图同步扩展到佛山、汕头、福州等地市场，对广州由南形成一股包围之势。

    在完成广州周边城市布局之后，华润置地于2014年11月拿下广州市牛奶厂2宗地块。正式进驻广州。

    不同区域，则选择同样的方式深耕，远洋峙守环渤海、雅居乐雄踞珠三角、融创发力长三角，从一个城市向周边城市扩张，这正是第二阵营房企们从点到线、由线及面践行的大纵深战略。

    扩张下的隐忧

    从以往第三阵营房企的追求规模，到更高一个层次的开始向外扩张，这似乎是房企良性发展过程中必经的一步。但在大步向全国扩张的进程中，第二阵营房企不得不思考，在没有地缘优势的压力，加之必须直面本土企业的竞争下，房企能否扎根外土？

    “房企扩张所面临的风险程度不能一概而论。”广州世联市场研究部总监崔登科向记者指出：“如果房企的全国性扩张是在一线城市的住宅板块还好，若是扩张主要为三、四线城市，或一线城市的高端地块，则需要警惕。”

    在广州，富力是绝对的“地头蛇”。富力地产开发的起点是“城中城”。在广州珠江新城，从03年拿到第一宗地，到而今开发近17个项目，将珠江新城俨然打造成“富力新城”，富力用了12年。

    但在外拓过程中，富力走的并不安稳。继2005年进军北京之后，富力地产于2007年高调宣称进入华东市场，斥资5.4亿元选中上海青浦区一处地块作为富力在上海的第一个项目，展开华东攻势。由于恰逢金融危机，加之定位不清，富力上海在昆山的项目从11000元/平方米调价至7000元/平方米，仍然乏人问津。

    “全国性扩张开发，最大的风险在于难以掌握当地需求的规模和特征。如果盲目开发，那么将会影响后续产品的市场认可程度，项目的销售价格被刻意压低也就在意料之内”。上海易居研究院研究员严跃进直言。

    因全国扩张，而被拖住后腿的远不止富力。此前，华润置地就因追求急速扩张的道路上，导致品牌建设的缺失。2013年以来，以华润“橡树湾”产品线为例，慈溪、武汉、福州、合肥、成都、苏州、唐山、扬州、长沙等多个城市相继爆发业主维权事件。

    而2010年进入上海的远洋地产，至今仅运作了3个项目，其中远洋博堡由于定位偏差，销售滞后，藉此影响到远洋在上海及杭州的拓展速度。

    “在某些省份做开发太累，买地累，办手续累，房地产发展的门槛太多。”一位房企人士则向媒体道出无地缘优势、异地开发的心酸。

    “第二阵营房企的地位很尴尬，处于不进则退的地步，对于此类房企而言，往往欠缺全国化扩张的经验。一旦采取孤军奋战的做法，就会在招揽客户方面缺乏优势。所以在全国扩张中，与本地房企联合开发或者打造地标性建筑以赢得政府优惠政策，则是房企扎根外土、降低风险行之有效的策略。”严跃进续指。

    “不论是哪一阵营房企，2015年一定是现金为王的，扩张到全国得走快销路线，现金流方面也是个问题。”崔登科指出，现金流是摆在房企全国扩张中亟待解决的问题。

    不破不立，面对隐忧，第二阵营房企扩张的脚步并没有放缓。金地集团负责人曾向新华网记者披露，“接下里，金地集团将继续深耕珠三角区域，同时加快华南、华东、华北、华中、西北、东北、东南7大区域的全国化扩张格局”。从布局某个城市，转变为深耕大区域，提高片区市场占有率，这是金地的选择，也是楼市步入新常态后，第二阵营中房企的选择。（新华房产调查记者胡天祥 张筱姝）