今年4月以来，广州的不少银行陆续收窄了首套房贷优惠利率。目前，除少数商业银行和外资银行仍有8.5折或8.8折的利率优惠外，大部分的银行都把优惠利率上浮到9折或9.3折，更有一些直接调至基准利率。这对于准备使用商贷或组合式贷款购二手房的买家来说，无疑提高了其入市门槛与月供还款压力。文/图/表:记者王雯倩

　　利率优惠缩窄 成交暂未起波澜

　　记者从市内多家中介行处了解到，虽然不少银行首套房贷优惠利率有所“缩水”，但目前广州各板块的二手住宅成交量尚未出现明显波动。

　　满堂红研究部高级经理周峰表示，从今年前四个月经满堂红促成的二手房成交数据来看，选择公积金贷款购房的买家仅占总成交量的18%，而选择纯商业贷款购房和组合式贷款的买家分别占25.7%和24.7%，即有一半的买家选择商业贷款按揭购房。尽管由于3月份的政策“末班车”效应，选择一次性付款的买家比例较以往有明显增加，约占总宗数的31.5%。但是从整体来看，现时银行缩窄首套房商贷利率优惠，对二手楼市的成交量还是有一定的影响，“此番利率优惠缩窄的作用将首先体现在买家置业的观望情绪加重，继而才反映到成交量的小幅度调整。”

　　量缩与“末班车”有关 与利率无关

　　“从市中心主要区域来看，尽管首套房贷利率优惠幅度有所缩窄，但以首次置业为主的‘刚需’买家群体，大多未受影响，对成交量的影响也不大。”合富置业市场经理梁燕明指出，现时市场交投活跃度不能与3月高峰期相提并论，因3月份消化了不少累积的置业需求，而近期亦无太大的政策变动，因此从4月开始，整个二手楼市交投逐步回落到市场正常水平，“此番成交量回落与首套房贷利率优惠减少无关”。以目前中山八和滨江东的情况为例，首套房贷按揭购房的基本都是“刚需”型买家，他们的心态就是遇到适合的价钱便会出手，“这主要源自对后市楼价走高的预期”。而换房客决定入市的因素除了价钱外，还有物业素质。

　　合富置业储备分区营业经理梁荣佳表示，近来大德路一带的买家以“刚需”为主，他们本身的资金实力较弱，须借助银行贷款来买楼，所以无论房贷的利率多少，对购房的需求不会造成太大的影响。“就算现在不买，也难保以后会不会加息，或者楼价升，所以现在有买楼需求的客人还是会出手，基本不受首套房贷利率优惠缩窄的影响。”

　　置业小算盘

　　少了优惠利率 每月多扣一顿“饭钱”

　　“现时房贷利率并非一成不变，每年国家的基准利率都可能会做出调整，中长期的贷款者其实都面临着利率调整的风险。”中原地产市场主任黄燕飞分析，相对于10年、20年的还款期，一个短时间内的优惠利率变化不会对贷款者的购房决定造成太大的影响。即使是商业贷款首套房优惠利率“缩水”了，在每月的还款额上所增加的金额也并不大。以贷款100万元，还款期限15年为例，在年基准利率为6.55的情况下，当优惠利率从15%收窄到7%时，还款额变化如上表所示。

　　从表中看出，虽然还款总额增加了5万多元，但摊到每月所增加的还款额为282元，相对于每月八千多元的还款额来说，只增加了约3%，就相当于每个月外出多吃一顿饭的价钱，差额并不明显。

　　虽然眼下首套房贷优惠利率的收窄对整个二手楼市未产生大范围的冲击与影响，但不同类型的买家在实际购房过程中还需因应各自的情况来充分考虑。

　　有业内人士提醒，对于受优惠利率“缩水”影响最大的“刚需”客户，在资金充足的情况下可选择一次性付款或增加首付的比例来减少供款额。在贷款方式上就尽量使用公积金贷款，在购房额超过了公积金贷款限额的部分才使用银行商业贷款。

　　而“卖一买一”的改善型客户，如果在买房时不能做到一次性付款，那么在卖房时就必须充分考虑商业贷款优惠利率收窄的因素，用适当提高房屋出售价格来弥补。

　　至于部分有投资需求的客户，则可以选择更具升值空间或租金回报率更高的二手房来抵消利率上的损失。

　　行家支招

　　老旧楼梯楼难贷款 需谋定而后动

　　目前，在广州以公积金贷款形式购置二手房的最长还款期为20年，而大部分商业银行的最长还款期则是30年。老城区需求较旺的名校学位房，不少都是楼龄较长的学位房，从目前市场情况分析，成功申请到按揭购房的买家不在少数。如可入读中星小学、东风西路小学、清水濠小学等名校的学位房，近期都有按揭购买楼梯楼物业的案例出现。以清水濠小学所在片区为例，合富置业德政分行主管梁亚柱表示，楼龄长的学位房，也不会很难申请到贷款。

　　也有行家表示，一旦遇上混合结构的老旧学位房，被银行拒绝贷款或者批少于10年还款期的情况还是时有发生。

　　案例一：

　　房子太老，首置要给足五成首付

　　据中原地产康王路分行高级营业经理莫杜华介绍，其分行前段时间就碰到这样的情况。买家看中了康王路附近一个将近28年楼龄的二手楼梯楼，物业总价约为50万元。买家本打算首付三成然后分15年还款，但从两家银行处都未获审批贷款。最后，只能通过贷款五成，分8年期还款的方式才能成功购入此二手房。

　　点评：据中原地产莫杜华透露，买家在购买楼龄较大的楼梯楼时，必须提前跟中介或业主核实好二手房的楼龄等详细情况。同时，各家银行都有不同的最长贷款期限，买家需根据楼房的具体情况咨询清楚后才去选择一家最为合适的银行，避免费时误事。

　　案例二：

　　房子太老，商贷只批8年还款期

　　据中原地产宝岗分行高级营业经理陈卢光介绍，其分行近来也同样碰到类似的案例。买家看中的是宝岗附近一个30年楼龄左右的楼梯楼，总价约为70万元。买家原计划付四成的首付并通过公积金贷款购房，但经过一番周折后还是未获批准。最终，只能向亲戚朋友借钱，通过商业贷款以首付五成，分8年还款的方式购买该套二手物业。

　　点评：中原地产陈卢光提醒，广州公积金贷款过程中，若所购买二手房楼龄加上还款年限是大于35年的，将可能不获审批。同时，对于混合结构或砖木结构的楼房也可能不获审批。公积金贷款的手续繁琐而且审批过程也比较严格，选择此种贷款方式的买家必须了解清楚相关条款和准备好相应的文件，谋定而后动才是明智之选。