二三线城市消化库存需50个月以上

　　国家统计局最新数据显示，截至6月末，全国商业营业用房待售面积高达15263万平方米，同比激增23%。有关数据还显示，二三线城市商业用房等消化周期在50个月以上，一些城市甚至达100个月以上。专家说，商业地产去库存形势很严峻，压力要比住宅地产还大，将直接关系到市场的健康发展。

　　下滑的实体商业拖累商业地产“入冬”。同策咨询研究部数据显示，6月末，全国十大城市商业市场累计存量再刷历史新高，已达5267.75万平方米，同比上涨幅度达10%。其中北京、成都、天津、杭州等4个城市商业存量创新高，成都、天津、南京存销比分别高达141个月、96个月、83个月；北上广深4个一线城市的存销比分别为56个月、42个月、23个月、36个月。

　　同策咨询研究部研究经理许之静称，根据国家统计局数据测算，当前商业地产过剩情况严重，二三线城市的存销比多在50个月以上。

　　“商业地产去库存的压力比住宅地产还要大。”商务部市场运行专家、中国商业地产联盟秘书长王永平说。

　　住建部住房专家委员会副主任、中国商业地产联盟理事长顾云昌表示，泡沫化、同质化、边缘化、过量化是当前商业地产面临的主要问题。

　　王永平说，目前，商业地产行业呈现整体性困难，问题既来自行业内部，如商业规划失控、地产商业项目供应量过大等，也有电商冲击、经济下行等外部因素。因此，商业地产去库存效果，直接关系到市场是否能健康发展。

　　阳光100集团常务副总裁范小冲说，库存压力不仅来自于巨量的建筑设施库存，对开发商来说还有资金及成本的压力，以及“来自大量物业的库存压力”。

　　在这些压力下，商业地产开发商开始纷纷谋求“出路”。北辰实业股份有限公司总经理曾劲说，北辰一直以北京为中心在发展，但近年来，也进入了武汉、杭州、南京、苏州、长沙等全国多个城市，开发了20多个项目，其中不乏大体量的商业地产项目。“按眼下形势，我们不排除出售或出租一部分商业资产，以盘活商业资产。”

　　但业内人士告诉记者，商业地产受宏观经济的影响较大，而且投资规模、建筑面积等都比较大，去库存仅靠企业单打独斗有相当的难度。一边是高企的库存，一边还在批地。“政府的责任是真正管控好土地的供应量。”顾云昌说，在目前形势下，不能以规划大量商业地产带动周边建设作为提升城市形象的手段，而是要根据市场需求，有保有压。

　　针对各地去库存压力，顾云昌认为，政府首先应从供给端入手，要优化土地供应结构，通过供地、规划等途径控制增量。对于库存量大的城市，要暂停商业用地出让。

虽然目前商业地产面临体量较大、库存较多、租金回报受限等挑战，但也迎来了消费扩大升级的机遇。因此，专家建议，商业地产在运营上，一方面要考虑如何合理配比业态，另一方面则要通过创新填补客群空白；同时，政府也应采取措施推动和鼓励传统商业向体验型业态过渡。根据新的消费趋势，未来商业零售业发展将向以体验式业态为主的商业综合体过渡。