新政后,房价会往哪里走?刚需盘可能还会涨

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  国五条细则,无疑是当下最热门的话题之一。之所以如此,恐怕还是因为细则似乎将使原来的房价体系发生巨大的变化,而一个楼市中的房价涨跌,向来是人们最为关心的一个因素。

  接下来,房价将何去何从?

  现状>>>

  2月房价环比涨5.23%

  最近,据一份调查显示,2月份杭州楼市价格环比微涨,在调查的热门楼盘中,主城区共有23个楼盘价格有所上调,平均上涨幅度为5.23%。

  其中,上涨幅度超过10%的楼盘有两个。其中,文一西路边上的保亿丽景山房价从1月的8000元/平方米,涨至2月的9200元/平方米,涨幅高达15%。

  从2013年第二个月的杭州楼市销售价格变动情况来看,杭州楼市的整体情况比较平稳,没有呈现出大幅度的涨幅与下跌。

  从整体来看,从去年下半年开始,杭州楼市的房价就一直从底部开始回升,整体上涨幅度比较明显。体现在一些个盘上,更是已经涨了30%甚至更多。而从去年年底以来,土地价格也节节提高,甚至创出新高,这些也为商品房价格上涨提供了基础。而春节之后,购房需求更是出现大爆发,如果没有新政,今年杭州楼市房价继续上涨的概率,无疑是非常大的。

  新开盘基本保持原有定价

  国五条细则出炉的这个周末,正好遇上杭州楼市迎来蛇年后首个开盘潮。共有7个楼盘新推房源,所处地段则包括西溪、良渚、桥西、下沙、闲林、滨江、萧山等几乎东南西北各个区域。

  从这些楼盘推出时的价格来看,它们基本都沿袭了之前开发商对外的报价,似乎还没有受到新政的直接影响。

  如下沙的东郡国际,此次新推出的100多套房源,均价约12500元/平方米,与春节后楼盘对外蓄客时的报价基本相符。这一价格比之前该楼盘11000元/平方米的定价,明显要高了一些,但因为是小高层,得房率要高一些,所以还是取得了开盘当天就售罄的成绩。

  桥西的顺发吉祥半岛,周末推出了小区里最后两幢中小户型房源,约182套,此次推出的均价是24000元/平方米,与之前一批房源价格相比上涨幅度比较大,显然并没有因为新政的原因而往下调整价格。

  而西溪海小海上周末也推出了一批小户型,约1万元/平方米的均价,也相比之前的价格,微涨了一些。

  “之前楼市比较火爆,这些在上周末确定要开盘的楼盘,大多蓄客已经达到了一定的量,选择此时开盘是水到渠成的事情。所以临时调价的可能性确实不会很大。”一位业内专家表示。

  预测>>>

  刚需小户型或将延续上涨趋势

  那么,在国五条细则影响之下,接下来要开的楼盘,房价会有大的调整吗?

  开发商们对此的回答,大多比较谨慎,很多人都用诸如“会根据原有的定价策略”、“会随行就市”等含糊其词的说法来应对。一位不愿意透露姓名的开发商表示:这个时候来谈涨还是跌,都不是很合适,还是要看具体的客户量来定。而相对来说,一些面向首次置业者的纯刚需楼盘开发商,给出的答案更为清晰一些。

  一位城西的开发商表示,细则出台后,人气并没有受到什么影响,买新房的客户们似乎对新政都比较淡定。特别是90平方米以下小户型的客户,更是不会有什么影响。所以接下来公司要开的这批房源,价格会在前一批基础上,上调500-1000元/平方米。

  而下沙某楼盘,预计会在3月份推出一批新房源,根据春节后该楼盘售楼处的消息,这批房源肯定要在原来基础上上涨,并且上涨的幅度还不小。昨天,当记者再次致电该楼盘售楼处,销售人员表示,即将新推的这批房源价格肯定还是要涨,不过涨多少,还没有最后确定。

  种种迹象表明,刚需小户型接下来房价下调的可能性还不是很大,甚至有开发商认为,上涨的可能性更大。

  事实上,在新国五条细则出台后不久,就有不少人表示,新政强调了二手房转让要缴纳20%的个人所得税,这不利于二手房市场的交易,但是对于新房市场来说,可能还是个利好。因为二手房本来就有营业税等高额税费,现在又加上要缴纳个所税,但新房除了契税之外,这些占了购房成本大头的税费都不用交,所以会把不少原本要购买二手房的客户吸引过来,增加新房市场的需求量,而长此以往,新房市场的价格也会被推高。

  改善型房源要涨可能性不大

  不过,在金地天逸助理总经理汪渊看来,上述说法从理论上都是成立的,但是事实究竟如何,还要看后续地方的细则真正出台后市场的反应。而之前的这段时间,开发商们虽然可能有心涨价,但是涨价的幅度不可能很大。采访过程中,一些开发商对于涨价的态度,确实也已经从之前的“理直气壮”到现在的“犹豫谨慎”。

  “新政影响的是大家的心态。不排除地方细则出来后,购房者都进入持币待购的观望状态,这些心态,肯定也会影响到商品房市场。”汪渊说。

  事实上,在一些刚需盘开发商心态还尚算轻松的同时,另一些改善型楼盘的开发商心里却更加忐忑。因为对于改善型楼盘来说,本来就承受着“限购、限贷”两座大山,现在不仅没有取消。另外,新国五条细则还要求“对房价上涨过快的城市”,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率,这就让不少担心政策会有所变化的购房者们,暂时放缓了购房脚步。

  “很多人都是要卖掉手中的房子,才有购房资金或者购房资格,但是现在,20%个税一出,房子要卖掉会更加困难,很多人会放弃购房计划。”一位开发商表示,今年楼盘的销售压力很重,因为容易卖的房源基本上卖完了,剩余的都是大户型和排屋等去化没那么快的房源。

  对此,郡原地产营销总监赵春蕾表示,接下来开发商肯定会对自己的楼盘,根据不同类型,对房价作不同调整。比如郡原旗下的楼盘中,主要面向首次置业者的九润公寓,价格将会在原来特价房的基础上略微上调,而剩余房源大多为改善型大户型的相江公寓,目前在价格上就不会有什么变化。

  区域>>>

  哪些板块将迎来激烈拼杀

  根据不完全统计,3月杭州楼市将有50多个楼盘新推房源。这么多楼盘密集上市,会否引发激烈拼杀,又会否对于新政后的楼市房价产生一定影响?

  从目前来看,比较容易形成激烈竞争的是两类板块。一是供应量比较大的板块,如下沙,3月份,金沙湖板块的德信中外公寓、东海柠檬郡、和达御观邸,沿江板块的宋都晨光国际,大学城北板块的保利城市果岭、杭州碧桂园、宋都东郡国际,都有新房源推出,届时竞争应该会比较激烈。

  如金沙湖板块,东海柠檬郡作为一个已经沉寂许久的老盘,此次推出的房价将在13000-15000元/平方米左右,这个价格比当下金沙湖区域16000-17000元/平方米的价格要低不少,到时候,它又会否因此分流其他楼盘的客户,还不得而知。而在下沙大学城板块,一位开发商坦言,新推房源的定价,肯定要参考竞争对手的定价和他们的销售情况,不然,很容易出现价格上去了,而成交下来了的情况。

  而另一类板块,则是受新政影响最大的改善盘集聚的区域。典型的如桥西板块。这个板块3月份开盘的楼盘,就有顺发吉祥半岛、九龙仓碧玺、德信臻园等多个楼盘,而在售楼盘则还包括远洋公馆、远洋大河宸章、凯德龙湾等,剩余房源基本上都是大户型的改善型房源。而这批房源的客户,可能受新政影响最大,动弹不易。此外,类似区域的楼盘价格在楼市回暖之后,又再次有所提升,所以接下来市场对于这类房源房价坚挺度的考验,确实比较大。

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