眼下，对于一些开发商特别是中小开发商而言，所谓调控政策已不再是什么紧迫的事儿了，相比之下，按揭贷款能不能批下来，才火烧眉毛。

　　CPI再一次上涨后，存款准备金率又上调了。央行年内已第四次上调存款准备金率，保持了“一月一调”的频率。而自去年以来，央行上调存款准备金率已达到10次，大型银行存款准备金率已达20.5%的历史高位。

　　存款准备金率上调对于房地产市场最直接的后果是，原本已经紧张的按揭政策，再一次面临“雪上加霜”。

　　开发商遭遇按揭难

　　“我们前几个月向银行申请了近1个亿的按揭贷款，可是最后只批下来了两千多万，现在资金流有些紧张，公司多次开会研究策略，鼓励客户一次性付款，能多给一些优惠。”郑州西区某楼盘营销负责人表示。

　　“这是在把我们往死里逼。”一开发商对于银行按揭政策的无奈已溢于言表。而对于许多房地产企业来说，按揭贷款已经成为灾难，并且不知道这场灾难什么时候是个头。

　　记者了解到，这种情况不仅仅只出现在郑州。日前，武汉、深圳、广州、上海等地也出现了部分银行停办个人房贷按揭业务的现象。

　　据郑州一国有银行内部人士透露，准备金率的上调，导致部分银行开始调整信贷规模和节奏、审核要求提高，使申请房贷的客户排队等待时间延长，购房者感觉到办理难度增加，“停发”实际上多为“缓发”。

　　数据显示，3月底，我国人民币存款余额达75.28万亿，此次存款准备金率上调0.5个百分点之后，可大致锁定商业银行资金逾3700亿元。而在流动性监管趋严的背景下，“缓发”个人房贷反映了部分银行资金面的“捉襟见肘”。

　　“以我们银行为例，今年全年新增贷款额度只有6个亿。”郑州一商业银行内部人士透露，这个额度，放在往年，最多只要一个季度就可以完成。“银行都在做转型，一些个人经营性贷款业务回报比房贷高出不少，在额度有限的情况下，个贷业务肯定会逐渐转向收益率高的业务。”

　　上述人士告诉记者，目前郑州大部分银行的按揭贷款卡得比较紧，按揭手续越来越繁琐，审核也越来越严格，即便是通过了审核，按揭款也可能很长时间不能到位。“就我了解的情况来看，目前银行按揭贷款申请相对容易的银行基本没有。”上述人士坦言。

　　额度有限导致“僧多粥少”

　　“××典当，车房快贷3小时放款。”一则的士车窗上的小广告引起了记者的注意。各种融资渠道的兴起，也从侧面反映了银行按揭贷款发放的困难。

　　“我们银行不久前曾有一笔5000万元的贷款回收，立即引来数十家企业的争抢。并且对于一些合作的开发商，银行每个月只发放数百万元的按揭贷款。”某商业银行内部人士的一席话，体现了现实的残酷。

　　能否从银行拿到资金，已经涉及房地产企业的生死与未来。

　　不容忽视的事实是，郑州楼市成交量持续低迷，与按揭政策的严格有着一定的联系。“房地产市场的形势并不乐观，按揭贷款办不下来，导致了众多开发商销售进度的缓慢与停滞。”某业内人士表示，许多开发商就盯着银行的这一点点额度，按揭贷款的紧张已经让他们“头疼”。

　　除了开发商，部分购房者也对按揭贷款的发放表示了无奈，几个月办不下来是正常的，甚至很多人因此而眼睁睁看着利率因新政上调，甚至有人因此选择退房。

　　中小房企转向民间融资

　　众所周知，对于万科、恒大、保利这些大牌房企来说，并不太会受到按揭贷款的困扰，由于实力和信誉的原因，这些房地产企业和合作银行签的是年度合作协议，因此不大会存在按揭贷款卡壳的情况，销售进度也基本不会受到影响。

　　但中小房地产企业却不得不面对政策的残酷。“从去年年底到现在，我们在河南市场已经投了6个项目，金额超过了4亿元。”郑州一家民营投资有限公司负责人表示。而另一家来自北京的基金，短短三个月内，河南就有近30家房企上门接触，5个项目“进展顺利”。“据我所知，如今郑州房地产市场上有八九只房地产私募基金，其中大多数是由外来基金设立，但大多是很低调地运作，在多个市地都有投资。”河南省房地产产业商会秘书长赵进京说。

　　记者调查得知，在当前政策严控之下，更多的私募基金开始窥视郑州楼市。比如一只来自上海的基金，对郑州投资计划高达40多亿元。此前，这只基金曾布局了海南的房地产市场，和众多基金一起推动了海南房地产市场，赚得盆满钵满。“在中国做房地产企业其实挺难的，因为中国的房地产市场并非完全由市场主导的市场，政府政策的痕迹太重，这对于企业来说是一种不得不面对的现实。”中原地产一名负责人表示，中国房地产企业面临的最大挑战并非市场，而是政策。

　　现实是残酷的。资本市场已经基本对地产企业关门，再加上银行信贷逐步缩紧，大量的土地储备牵制了开发商现金流，如今按揭贷款又被卡壳，房地产企业的日子已经越来越难。“传统渠道的融资越来越紧张，房地产商通过股权基金、信托等形式来融资，这或许是一些开发商最后的救命稻草。”河南财经政法大学教授刘社对记者说。

　　郑州市统计局日前发布的数据显示，虽然郑州限购令3月初开始执行，但对市场的影响还是不小。今年一季度，郑州市商品房销售增速大幅回落，限购区域内尤其明显。在房地产开发投资中，商业项目出现大幅增加，增幅超过三成。而郑州市的待开发面积也大幅增加，说明房地产开发企业进入谨慎观望状态。 记者 李萌

　　看点一 销售增速回落

　　【数据】第一季度，郑州市商品房销售面积为197.6万平方米，增速同比回落55.5个百分点。其中，商品住宅销售面积为185.5万平方米，增长4.5%，增速比上年同期回落58.1个百分点。

　　限购区域商品房销售出现下降，其中管城区下降幅度最大，为20.9%；其次是惠济区，下降19.1%

　　第一季度，郑州市商品房销售额116.2亿元，增长25.8%，增速比上年同期回落48.1个百分点。其中商品住宅销售额为97.8亿元，增长24.2%，增速比上年同期回落54.1个百分点。在商品住宅销售中，90平方米及以下住宅销售额28.4亿元，依然是市场热点，占商品住宅销售额的比重为74.9%。【分析】商品房销售的低迷或将影响到房地产开发投资的增长，从而影响全市固定资产投资增长。

　　而在住宅产品中，卖得比较好的依然是符合主流需求的90平方米及以下房源。这也印证了在限购令下发之前，部分开发商的预测：“限购令限不住面向首次置业者的产品。”

　　商品房销售是否会持续低迷，消费者对市场的未来预期怎样？4月21日，国家统计局中国经济景气监测中心发布的一条报告可以说明一些问题。报告显示，73%的消费者预期未来一年房价将会上升，比上季度提高6个百分点。其中，一、二线城市消费者预期房价上升的比重有所下降，但三、四线城市房价上涨预期增强。

　　看点二 办公楼风头强劲

　　【数据】1~3月，郑州市累计完成房地产开发投资128.4亿元，比上年同期增长39.1%，增速同比回落6.4个百分点。

　　在房地产开发投资中，住宅投资85.8亿元，增长21.5%，所占比重由上年同期的76.5%下降到66.8%；办公楼投资8.22亿元，增长103.1%，所占比重由上年同期的4.4%提高到6.4%；商业营业用房投资12.6亿元，增长34.5%，所占比重由上年同期的10.1%下降到9.8%；其他投资21.8亿元，增长163.9%，所占比重由上年同期的8.9%提高至16.9%。在住宅投资中，90平方米及以下住宅仍是主流产品，占住宅投资的比重为33.5%。【分析】不难看出，商业地产尤其是办公楼项目成为“香饽饽”。这一点在销售市场上也能得到呼应，中原万达SOHO热销、西元国际广场频频引发市场热点、兴达国贸开盘佳绩等都是有力的证明。

　　商业地产的吃香，不只是出现在郑州，在全国范围内看也是一个普遍现象。知名学者赵晓在其博客中，就针对全国一季度的数据作出了这样的分析，商业地产俨然成为投资者追捧的“香饽饽”！赵晓认为，按照“新国八条”的规定，二套房首付比例提高，而商用地产购房贷款投资门槛相对较低，政策的不确定性和住宅价格的下行通道使得投资客将目光转向商业地产。

　　而据仲量联行2011年第一季度“全球市场观察”指出，在中国的一些城市，如北京和广州，本地租户的强烈需求推动空置率大幅下降；北京和上海的租金已经回升到之前峰值的水平。

　　此外，从写字楼空置率来看，CBD空置率也由去年最高时候的38%降到了目前的10%左右水平，金融街低于4%的空置率也创下历史新低。

　　看点三部分房企资金趋紧

　　【数据】今年一季度，全市房地产开发企业到位资金225.5亿元，比上年同期增长21.5%，增速比上年同期回落41.3个百分点。房地产开发企业资金到位增速低于完成投资增速17.6个百分点。

　　在房地产开发企业资金来源中，国内贷款27.1亿元，下降12.4%，增速比上年同期回落12.2个百分点，所占比重由上年同期的16.7%下降到12.0%；自筹资金103.5亿元，增长46.7%，增速比上年同期回落20.7个百分点，所占比重由上年同期的38.0%提高到45.9%，其中企业自有资金32.6亿元，增长63.2%，增速比上年同期加快68.2个百分点，所占比重由上年同期10.8%提高到14.5%。【分析】郑州市统计局认为，房企资金到位增速低于完成投资增速，说明企业资金出现趋紧迹象。这种分析，河南王牌企划有限公司董事长上官同君也表示认可：从数据来看，自筹资金依然是主渠道，国内贷款开始下降，这和金融机构提高储备金率关系紧密。

　　从当前的数据看，房地产开发的门槛正在逐步抬高，纯粹依赖银行信贷支持的房企开始艰难度日。房地产行业正式开始两极分化，有实力、有项目、有品牌的房企开始做大做强，享受着大鱼吃小鱼兼并小房企的快感；一些中小房企由于资金困难或出现项目转让甚至退出市场。当前调控会加速房企分化，进入“寡头地产时代”。

　　学者赵晓在其博客中提到，银行钱袋子缩紧的结果是开发商不得不依靠内源融资以及引进外资，如雅居乐、合生创展、复地、华南城、首创置业、路劲、宝龙、瑞安建业等多家房企纷纷通过海外发债、向外资银行借贷等方式来储备资金过冬。据统计，截至2月份，今年国内房企的离岸债务融资总额已达280亿人民币。